Evalundsvägen 100

För och emot

Besiktningen

3 risker4 att kontrollera1 bra

VåtrumRisk

Badrummet är i äldre standard med träpanel på väggarna, och vattenledningar kommer ut genom väggen bakom badkaret. Badkarsfronten gick inte att ta bort, så golvbrunnen och utrymmet bakom är inte kontrollerade. Tätskiktet är över 20 år enligt riskanalysen.

Tvättstuga och wcRisk

Tvättstugan har äldre standard med en rostig gjutjärnsbrunn, som enligt besiktningen kan rosta igenom och läcka. Separat wc i äldre utförande.

KökKontrollera

Kök i äldre utförande med vitvaror från ca 1970–80-talen. Läckageskydd saknas under kyl och frys och i diskbänksskåpet, där det finns torra fuktfläckar.

Fasad och fönsterRisk

Röta i träpanelen; utredning och kontroll av följdskador rekommenderas. Några fönster bytta ca 2007, övriga kopplade 2-glas. Spricka i en ruta, begynnande färgsläpp och fönsterbleck utan uppvik. Fukt- och rinnmärken på insidan av fönstren i det inglasade uterummet.

Grund och golvKontrollera

Platta på mark med flytande golv och plastmatta på äldre betongplatta i förrådet; besiktningen pekar på risk för fukt från marken i äldre plattor. Sprickor i sockeln.

Krypgrund under bastunKontrollera

Bastun är tillbyggd på krypgrund, som bara kunde kontrolleras från ena sidan på grund av låg kryphöjd. Inget att notera, men konstruktionen är fuktkänslig.

UteförrådKontrollera

Avvikande lukt och uppreglat golv; besiktningen rekommenderar fortsatt teknisk utredning av orsak och omfattning.

Tak och vindBra

Plåttak, hängrännor och stuprör sköts av samfälligheten och ingick inte i besiktningen.

Räkna med en totalrenovering. Huset är i stort sett original: kök, badrum, wc, tvättstuga och ytskikt behöver göras om, och fasadpanelen har röta. Det kostar ca 0,8–1,4 Mkr. I längorna har de stora husen i normalskick gått för 5,9–6,3 Mkr och de två renoveringsobjekten för 4,0 och 4,76 Mkr. Låt utreda rötan och lukten i uteförrådet före bud, och räkna köp plus renovering mot vad huset är värt renoverat.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Jämförelserna är radhus i samma längor och samfällighet på Evalundsvägen, alla från 1969, men av den större typen i två plan med källare (117–122 + 60–61 m²) och på tomträtt. De har gått för 5,90–6,30 Mkr sedan maj 2025. Den mindre typen som det här huset är (ca 99 + 20 m² enligt Booli för grannhusen) har inte sålts med mäklare sedan Evalundsvägen 32 för 3,65 Mkr i juni 2015 (Hemnet), så den finns inte bland jämförelserna; de större husen justeras +5–6 % för att små hus får högre kr/m². Friköpet läggs till med +0,6 Mkr, samma bedömning som för Evalundsvägen 190. Skicket drar −1,0 Mkr: renoveringen kostar ca 0,8–1,4 Mkr, och längornas egna renoveringsobjekt, Evalundsvägen 86 (4,0 Mkr feb 2026, på utgångspris) och 140 (4,76 Mkr utan mäklare, lagfart jun 2026), båda på tomträtt, gick 1,2–2,0 Mkr under husen i normalskick. Räknat direkt på de två renoveringsobjekten, med samma storleks- och friköpsjustering, blir värdet ca 3,7–4,4 Mkr. Räknat på taxeringens yta (88 + 22 m²) blir mitten ca 0,5 Mkr lägre. Utgångspriset på 3 795 000 kr ligger under intervallet. De stora husen i längorna har nästan alla haft utgångspris 5 995 000 kr och gått −2 till +5 % från det (Hemnet), så ett lågt satt pris kan locka fler budgivare; budet bör styras av renoveringskalkylen, inte av utgångspriset.

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är 863 % över köpet 29 sep 2009 (0,39 Mkr, 17,1 år sedan, 14,2 % per år). Boarean var då 88 m² mot 100 m² nu, så skillnaden är inte bara prisutveckling. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Låt utreda rötan i fasadpanelen och lukten i uteförrådet före bud; besiktningen rekommenderar båda.
2. Energideklarationen: annonsen säger att den är utförd, men den är inte bifogad.
3. Areamätningen ger 100 m² boarea mot 88 m² i taxeringen: vilka ytor skiljer (uterummen, den tillbyggda bastun), och finns bygglov för bastun och inglasningen av balkongen (ca 2007)?
4. Dödsboet: finns frågelista eller friskrivning i kontraktet, och känner dödsbodelägarna till fel eller skador?
5. Samfälligheten (Älta ga:44): årsredovisning, underhållsplan och vad avgiften på 33 264 kr/år täcker; förbrukningen debiteras efter avläsning.
6. Lagfartsbevis eller fastighetsutdrag för Älta 31:82 som visar äganderätt; Booli har en lagfart på 394 000 kr i september 2009, troligen friköpet av marken.
7. Om huset är gavel- eller mellanhus.