Lärkvägen 4
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
1½-plansvilla från 1961 i Igelboda, i samma familj sedan byggåret och nu såld av dödsboet. I stort sett allt är original, så renoveringen på 2–3,5 Mkr avgör vad huset kostar.
För och emot
Talar för
- Tomt på 1 193 m² i Igelboda, nära skolorna och Igelboda station (Saltsjöbanan går bara till Saltsjö-Järla till tidigast Q4 2027)
- 202 m² boarea i två plan, upp till sex sovrum och allrum
- Utgångspriset 44 600 kr/m² ligger långt under grannarnas 52 000–71 000 kr/m² effektiv area
- Planen (DP 599) tillåter inredning av hela vinden, fler lägenheter och 15 m² extra bruttoarea; ingen kulturmärkning för fastigheten
- Vattenburet värmesystem finns, så en luft-vattenvärmepump kan kopplas på (deklarationen räknar med 10 000 kWh/år i besparing)
- Garage och plats för flera bilar
Talar emot
- Taket från byggåret är avskrivet, med skräp under pannorna och felaktigt fästa pannor
- Mögelpåväxt på yttertakets insida och takstolar; snedtaken är parallelltak som inte gick att besiktiga
- Krypgrund med få ventiler, delvis oåtkomlig, ringa mögelpåväxt på blindbotten
- Badrum och toaletter från byggåret med uttjänt plastmatta och galonväggar
- Fasadpanelen är uttorkad och vriden, fönstren har lokala rötangrepp
- Energiklass F och självdrag; ca 19 200 kWh el per år för värme och varmvatten
Besiktningen
6 risker6 att kontrollera1 bra
- GrundRisk
- Torpargrund/krypgrund med betonghålsten och få ventiler. Delvis oåtkomlig; ringa missfärgningar som kan vara mögel på blindbotten. Riskkonstruktion enligt Eminenta.
- Dränering och dagvattenKontrollera
- Dränering och fuktisolering från byggåret, okänt utförande. Stuprören mynnar vid grunden; hängrännor uttjänta och behöver riktas och rensas.
- Stomme och bjälklagBra
- Trästomme (modulhus) och träbjälklag; mindre lutningar som är normala för åldern.
- FasadRisk
- Träpanel och plåt från byggåret. Panelen är uttorkad och vriden och bör bytas; risk för fuktskador bakom. Plåten är åldersmässigt avskriven.
- FönsterRisk
- Kopplade tvåglasfönster från byggåret med lokala rötangrepp och torrsprickor; renovering eller byte bör kalkyleras. Kondens mellan rutorna i takfönster.
- VindRisk
- Mögelpåväxt på yttertakets insida och takstolar. Isolering av träspån med tilläggsisolering av mineralull; parallelltaken gick inte att besiktiga.
- TakRisk
- Tegel på papp och råspont från byggåret, avskrivet. Mycket skräp under pannorna och pannorna inte korrekt fästa; pannorna kan troligen återanvändas.
- KökKontrollera
- Äldre standard med äldre rörkopplingar i diskbänksskåpet; byte bör kalkyleras.
- VåtrumRisk
- Badrum med plastmatta och skivor från byggåret; tätskikten har nått sin livslängd. Toaletterna har renoveringsbehov. Tvättstugan har målat betonggolv.
- VentilationKontrollera
- Självdrag. Eminenta rekommenderar mekanisk ventilation, särskilt med tanke på mögelpåväxten på vinden.
- Värme, el och VAKontrollera
- Direktverkande el i vattenburet system. Värme, el och VA ingick inte i besiktningen; skorstenen har inte använts på länge.
- RadonKontrollera
- Inte mätt (besiktningen och energideklarationen). Mät under eldningssäsongen.
- GarageKontrollera
- Fristående garage, inte besiktigat.
Räkna hela renoveringen innan du bjuder. Eminenta beskriver ett eftersatt underhåll där tak, fasad, fönster, våtrum, kök, ventilation och värme är från byggåret, och vinden har mögel på takstolarna. Räkna med 2–3,5 Mkr totalt. Låt en byggare eller besiktningsman gå igenom huset tomt, krypgrunden och vinden före bud, och kontrollera el och avlopp.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Tak: omläggning med ny papp och läkt, pannorna återanvänds | 300–450 tkr | 0–2 år |
| Vind: sanera mögel, förbättra ventilationen | 30–80 tkr | med taket |
| Badrum, två toaletter och tvättstuga | 500–750 tkr | direkt |
| Krypgrund: avfuktare och genomgång | 40–60 tkr | 0–1 år |
| Hängrännor, stuprör och avledning av dagvatten | 20–50 tkr | 0–1 år |
| Fönster: renovera eller byta, takfönster | 300–500 tkr | 0–5 år |
| Fasad: ny träpanel, målning, plåt | 250–400 tkr | 0–5 år |
| Luft-vattenvärmepump | 150–220 tkr | 0–2 år |
| Mekanisk ventilation | 80–250 tkr | med våtrummen |
| El: genomgång och troligen nya ledningar | 100–300 tkr | före renovering |
| Kök | 300–500 tkr | efter behov |
| Nödvändigt / allt | 0,9–1,4 / 2,1–3,6 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Idunvägen 8 | 207+13 | 12 700 000 | 59 500 | okt 2026 |
| Lärkvägen 8 | 164+17 | 11 000 000 | 63 800 | okt 2025 |
| Genvägen 5 | 177+5 | 13 200 000 | 73 500 | apr 2026 |
| Sätravägen 22 | 191+104 | 13 500 000 | 55 600 | jun 2025 |
| Idunvägen 14 | 245 | 14 750 000 | 60 200 | sep 2025 |
| Torsvägen 27 | 255+32 | 13 850 000 | 51 100 | nov 2025 |
| Genvägen 4 | 218 | 16 400 000 | 75 200 | aug 2025 |
| Sjötäppsvägen 6 | 190+14 | 14 000 000 | 71 100 | maj 2026 |
| Lärkvägen 4, utgångspris | 202 + 2 | 9 000 000 | – | till salu |
Åtta villor i Igelboda, Neglinge och vid Torsvägen, 70 m–1,2 km bort, byggda 1939–1968 och sålda jun 2025–okt 2026; ytor, affärsdatum och utgångspris från Hemnet. Justerat median ca 61 600 kr/m² effektiv area (202 + 0,5 × 2 = 203 m²) ger 12,5 Mkr för huset i jämförelsernas skick. Från det dras 1,96 Mkr (0,7 × ca 2,8 Mkr) för att i stort sett allt är från byggåret; jämförelsernas skick är för de flesta inte känt, men Genvägen 4 är totalrenoverad och Idunvägen 8 har nya badrum och bergvärme. Avdraget är en bedömning: räknat på 2,1 Mkr blir intervallet 10,3–11,8 Mkr, på 3,6 Mkr 9,3–10,7, och utan avdrag 11,6–13,4. Omdömet Lågt ändras inte i något av fallen, och inte heller när en jämförelse i taget tas bort (9,7–11,4 som mest). Närmast ligger Lärkvägen 8 på samma gata (1949, 164 + 17 m², 11,0 Mkr okt 2025, på utgångspris) och Idunvägen 8 (12,7 Mkr 29 okt 2026). Utgångspriset 9,0 Mkr ser ut som ett lockpris: i Nacka har villor under 10 Mkr gått ca 2,3 % över utgångspris, och här ligger hela intervallet över. Taxeringsvärdet 8,69 Mkr (varav mark 6,0) / 0,75 ger 11,6 Mkr, men taxeringen ser inte skicket. Huset kom ut 30 okt 2026 på både Booli och Hemnet; inga tidigare försäljningar eller försök hittades, vilket stämmer med att familjen ägt huset sedan byggåret.
Budstrategi
Att göra före bud
- Låt en egen besiktningsman eller byggare gå igenom huset när det är tömt, med krypgrunden och vinden
- Begär el- och VA-kontroll (avloppet i krypgrunden kan filmas) och offert på tak och våtrum
- Fråga dödsboet om huspärmen: ritningar, bygglov för garaget och eventuella ändringar sedan 1962
- Fråga om dödsboet friskriver sig från ansvar för fel; i så fall väger egen besiktning ännu tyngre
- Fråga mäklaren varför annonsen anger energiklass E när deklarationen (id 1753912) säger F
- Radonmätning under eldningssäsongen efter tillträdet
- Kontrollera skorstenen med sotare innan eldstaden används
Underlag: Karlsson & Uddares annons med byggnadsbeskrivning, taxering 2024 och detaljplan (läst 31 okt 2026); mätbevis (Eminenta, uppmätt 13 okt 2026); överlåtelse-/förhandsbesiktning (Eminenta, 13 okt 2026, protokoll 17 okt); energideklaration (id 1753912, registrerad 21 okt 2026); detaljplan DP 599 Igelboda (antagen 14 nov 2016, Nacka kommuns WFS och planbeskrivningens fastighetsförteckning); slutpriser från Booli (29 okt 2026) och Hemnet (affärsdatum, ytor och utgångspris, 31 okt 2026); Booli och Hemnet för startdatum (30 okt 2026). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Saltsjöbaden och i Nacka
Alla hus i Saltsjöbaden
Odenvägen 6A
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 9,48 Mkr
- Bedömt värde
- 9,2–10,0 Mkr
Berguddsvägen 11
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 5,75 Mkr
- Bedömt värde
- 5,7–6,1 Mkr
Berguddsvägen 66
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 5,7 Mkr
- Bedömt värde
- 5,4–6,2 Mkr
Berguddsvägen 84
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 5,8 Mkr
- Bedömt värde
- 5,4–6,3 Mkr
Trumpetarevägen 8
Lågt utgångspris- Utgångspris
- 13,0 Mkr
- Bedömt värde
- 13,5–14,5 Mkr
Movägen 2
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 16,0 Mkr
- Bedömt värde
- 15,7–16,9 Mkr