Kaplansbacken 12
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Villa från 1977–78 med inomhuspool högst upp i Saltsjö-Duvnäs, som inte gick att sälja för 28,9 Mkr i september. Nu utan pris och utan besiktning; skicket och den registrerade ytan avgör.
Mäklaren har inte satt något utgångspris än. Vår bedömning bygger på jämförbara försäljningar, inte på priset, så den gäller redan nu. När priset kommer kan du läsa av det här:
- Lågtunder 23,4 MkrRäkna med budgivning över priset
- Rimligt23,4–25,1 MkrI linje med jämförelserna
- Högtöver 25,1 MkrJämförelserna stöder inte priset
Vi uppdaterar analysen när utgångspriset är satt. Mäklarens annons.
För och emot
Talar för
- Tomt på 2 246 m² längst in på en återvändsgata, högt läge med utsikt över Saltsjö-Duvnäs grönområde och sjöglimt (mäklaren)
- 301 m² boarea i två plan enligt annonsen, med inomhuspool, bastu, fem sovrum, tre badrum/wc och garage i nedre plan
- Bergvärme, mekanisk till- och frånluft och 3-glasfönster; 18 670 kWh för värme och varmvatten 2025, 63 kWh/m² specifik energi
- Kommunalt VA, friköpt tomt och byggnadsplan B 63 som tillåter en sjättedel av tomten bebyggd (ca 374 m² byggnadsarea)
- Bedömt värde 23,4–25,1 Mkr ligger klart under det pris som inte gick i september, så säljaren har anledning att sätta ett lägre pris nu
Talar emot
- Ingen överlåtelsebesiktning, frågelista eller mätbevis; skicket på pool, våtrum, tak och grund är okänt
- Annonsen anger inga renoveringsår; huset är från 1977–78 och kan ha original i tätskikt och installationer
- Registret (Ratsit, Booli-lagfarten 2015) anger 178 m² boarea; annonsens 301 m² har ingen angiven källa
- Inomhuspool ger högre drift och underhåll: driftkostnaden är 96 tkr/år med el 68 tkr, mot 74 tkr/år i Widerlövs annons i augusti
- Ute för 28,9 Mkr i augusti–september utan affär; samma gata (Kaplansbacken 4, ombyggd 2006 och 2023) gick för 20,3 Mkr efter 254 dagar
- Radon är inte mätt
Besiktningen
2 risker4 att kontrollera2 bra
- BesiktningRisk
- Ingen överlåtelsebesiktning, frågelista eller mätbevis bland handlingarna (Warholms dokumentlista 2 nov 2026: bara energideklaration och ritning). Allt nedan bygger på annonsens byggnadsbeskrivning och energideklarationen.
- Grund och stommeKontrollera
- Betongplatta med grundmur av betonghålsten, bjälklag av trä och fasad av kalksandsten enligt annonsen. Nedre planet ligger mot berg i en brant tomt; fukt mot bergsidan och dränering är inte kontrollerade.
- TakKontrollera
- Betongpannor och lackerad plåt. Annonsen anger inget år för omläggning; är taket från 1978 är det nära sin tekniska livslängd.
- Poolrum och våtrumRisk
- Inomhuspool med bastu och relaxdel i nedre plan, två badrum, wc/dusch och separat wc. Poolrum är en fuktbelastad riskkonstruktion; ålder på tätskikt, poolteknik och avfuktning framgår inte.
- Värme och ventilationKontrollera
- Bergvärme med mekanisk till- och frånluft. 16 100 kWh för värme och 2 570 kWh för varmvatten (2025), energiklass D, 113 kWh/m² primärenergi och 63 kWh/m² specifik. Pumpens ålder framgår inte. Deklarationen föreslår 20 cm tilläggsisolering på vindsbjälklaget.
- FönsterBra
- 3-glasfönster enligt annonsen; år framgår inte.
- RadonKontrollera
- Inte mätt enligt energideklarationen. Betonghålsten och berg i dagen gör en mätning under eldningssäsongen nödvändig.
- DetaljplanBra
- Byggnadsplan B 63 (fastställd 1966): friliggande hus, en bostadslägenhet, högst en sjättedel av tomten bebyggd (ca 374 m² på 2 246 m²), en våning plus souterräng, minst 6 m till granntomt, ingen bostad i gårdsbyggnad.
Begär besiktning och areakälla innan du bjuder. Huset låg ute för 28,9 Mkr hos Widerlöv och togs bort 6 september utan affär. Nu finns bara energideklaration, ritning och annonsens byggnadsbeskrivning. Poolrummet, våtrummen och taket kan vara från 1978, och registret anger 178 m² boarea mot annonsens 301. Be om besiktningsprotokollet från förra försöket (om det finns), mätbevis eller areakälla och renoveringsår. Jämförelserna ger 23,4–25,1 Mkr för huset i normalt skick med annonsens ytor; räknat på registrets yta blir det ca 19,5 Mkr.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Egen överlåtelsebesiktning med fuktmätning i poolrum och mot berget | 15–30 tkr | före bud |
| Service av poolteknik och avfuktning, kontroll av poolens tätskikt | 20–100 tkr | 0–1 år |
| Tilläggsisolering av vindsbjälklaget (energideklarationens förslag) | ca 25 tkr | 0–5 år |
| Radonmätning under eldningssäsongen, ev. åtgärd | 5–60 tkr | första vintern |
| Byte av bergvärmepump om den är original eller äldre än ca 20 år | 150–250 tkr | okänt |
| Renovering av våtrum och poolrum om de är original (bedömning utan besiktning) | 0,8–2,0 Mkr | okänt |
| Nödvändigt / allt | 0,05–0,2 / 1,0–2,5 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Kristinavägen 24 | 287+54 | 26 000 000 | 82 800 | okt 2026 |
| Kaplansbacken 4 | 280+35 | 20 300 000 | 68 200 | okt 2026 |
| Strandpromenaden 71 | 283+145 | 26 000 000 | 73 100 | sep 2026 |
| Strandpromenaden 75 | 289+16 | 29 000 000 | 97 600 | sep 2026 |
| Herrgårdsbacken 3 | 285+63 | 26 200 000 | 82 800 | sep 2026 |
| Fogdevägen 4 | 268+20 | 22 000 000 | 79 100 | jun 2026 |
| Patrons väg 6 | 272+6 | 21 500 000 | 78 200 | apr 2026 |
| Patrons väg 21 | 331+91 | 21 000 000 | 55 800 | maj 2026 |
| Kaplansbacken 12, utgångspris | 301+55 | ej satt | – | till salu |
Åtta villor i Saltsjö-Duvnäs på 214–331 m² boarea, sålda maj 2025–okt 2026 (Booli; affärsdatum, utgångspris och ytor från Hemnet och mäklarnas sidor). Närmast ligger Kaplansbacken 4 på samma gata (1978, 280 + 35 m² enligt mäklaren, ombyggd 2006 och 2023, 20,3 Mkr okt 2026 efter 254 dagar) och Kristinavägen 24 (287 + 54 m², sjöutsikt, 26,0 Mkr 30 okt 2026). Justerat median ca 77 600 kr/m² effektiv area (301 + 0,5 × 20 m²; av biarean på 55 m² är ca 35 m² garage, som ligger utanför energideklarationens Atemp på 321 m² och räknas som justering +0,15 Mkr). Utan den högsta jämförelsen (Strandpromenaden 75) blir mitten ca 24,0 Mkr, utan den lägsta (Patrons väg 21) ca 24,6. Räknat på registrets 178 m² boarea, med resten som biarea, blir mitten ca 19,5 Mkr; därför är areakällan avgörande. Huset låg ute för 28,9 Mkr hos Widerlöv (Hemnet, borttagen 6 sep 2026) utan affär; vårt intervall ligger 13–19 % under det priset. Nacka 15–25 Mkr har gått ungefär till utgångspris det senaste året. Taxeringsvärdet 13,6 Mkr / 0,75 ger 18,1 Mkr. Säljhistorik på Booli: 12,0 Mkr 2009, 14,0 Mkr 2012 och 16,8 Mkr 2015. Lagårdsvägen 7 (375 m², 21,5 Mkr efter försök på 29,0 och 24,0) och Johan Häggs väg 1 (15,1 Mkr sep 2025) är inte med: skicket är okänt.
Tidigare försäljningar
| Datum | Typ | Boarea | Pris | Kr/m² |
|---|---|---|---|---|
| 4 apr 2009 | Villa, lagfart | 296 | 12 000 000 | 40 541 |
| 1 jun 2012 | Villa, lagfart | 296 | 14 000 000 | 47 297 |
| 23 okt 2015 | Villa, lagfart | 178 | 16 800 000 | 94 382 |
Senaste köpet var 23 okt 2015 för 16,8 Mkr. Vi jämför när utgångspriset är satt. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.
Budstrategi
Att göra före bud
- Fråga om besiktningen från försöket hos Widerlöv i augusti–september 2026 och be om protokollet, eller vänta på det som Warholms tar fram.
- Be om mätbevis eller areakälla: registret anger 178 m² boarea mot annonsens 301. Fråga hur nedre planet är taxerat och om bygglov och slutbesked finns för den inredda delen.
- Fråga efter renoveringsår för tak, våtrum, poolrum, kök och bergvärmepump.
- Fråga efter poolens skick: tätskikt, rening, avfuktning och senaste service.
- Fråga varför driftkostnaden ökat från 74 tkr/år (Widerlöv) till 96 tkr/år (Warholms), och om laddningen av hybridbilar (2 500 kWh) ingår i elen.
- Gör en egen besiktning med fuktmätning i poolrummet och mot berget innan bud, och en radonmätning under eldningssäsongen.
- Fråga efter frågelista och om säljaren tecknar dolda fel-försäkring.
Underlag: Warholms annons med byggnadsbeskrivning, taxering 2024, planbestämmelser och driftkostnad (läst 2 nov 2026); energideklaration 1725182 (Sextum Besiktning & Byggledning, 4 aug 2026); planritning Warholms (utkast); byggnadsplan B 63 (akt 0182K-5610, fastställd 1966) via Nacka kommuns WFS; Hemnets borttagna annons 21741324 (Widerlöv, 28,9 Mkr, borttagen 6 sep 2026); Booli (annons, säljhistorik och slutpriser Saltsjö-Duvnäs, 2 nov 2026); Hemnets sålda-sidor och mäklarsidor (Skeppsholmen, Widerlöv) för jämförelserna; Ratsit (registrets boarea 178 m²). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Saltsjö-Duvnäs och i Nacka
Alla hus i Saltsjö-Duvnäs
Saltängsvägen 8
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 16,6–17,8 Mkr
Strandpromenaden 4
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 42,7–50,1 Mkr
Duvnäs Udde 3
Högt utgångspris- Utgångspris
- 42,5 Mkr
- Bedömt värde
- 36,9–40,3 Mkr
Täppvägen 3B
Högt utgångspris- Utgångspris
- 11,0 Mkr
- Bedömt värde
- 8,3–9,2 Mkr
Vikingavägen 14D
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 11,5 Mkr
- Bedömt värde
- 10,6–11,7 Mkr
Slalomvägen 14
Högt utgångspris- Utgångspris
- 16,9 Mkr
- Bedömt värde
- 13,9–15,1 Mkr