Vikingavägen 14D

För och emot

Besiktningen

1 risk6 att kontrollera1 bra

BesiktningRisk

Ingen överlåtelsebesiktning, frågelista eller energideklaration är publicerad hos Karlsson & Uddare eller på Hemnet (2 nov 2026). Skicket bygger bara på mäklarens beskrivning ”mycket välvårdat skick”.

Grund och markKontrollera

Enligt planbeskrivningen till DP 414 (2007) står husen på en f.d. parkering på utfylld sankmark: 2–3,5 m fyllning ovanpå torv och lera, och den lägsta inre delen är sank. Hur husen grundlades (pålning, platta på packad fyllning) står inte i annonsen. Fråga efter bygghandlingar och se efter sättningssprickor.

MarkföroreningarKontrollera

Den miljötekniska undersökningen före planen visade bly, nickel och koppar över riktvärdena för känslig markanvändning på 0,5–1,5 m djup. Planen krävde ren jord av kontrollerad kvalitet på bostadstomterna; fråga om det finns intyg om saneringen.

VåtrumKontrollera

Två badrum från 2010: entréplanet med dusch, övre planet med hörnbadkar, tvättmaskin och el-golvvärme. Kakel och klinker enligt mäklaren; tätskiktens skick är okänt utan besiktning.

Tak och takterrassKontrollera

Takterrass med trätrall på översta planet. Tätskiktet under trallen och anslutningarna mot fasad och dörr är de vanligaste läckställena i den här hustypen; kontrollera vid visning och i en egen besiktning.

Värme och elKontrollera

El med uppvärmning ca 15 000 kWh/år (3 083 kr/mån) enligt mäklaren, vattenburen golvvärme på entréplan och kamin i vardagsrummet. Värmekällan (elpanna eller värmepump) och energiklassen är okända; energideklaration saknas.

RadonKontrollera

Ingen mätning publicerad. Fyllningsmassor och berg ger okänd radonnivå; mät under eldningssäsong.

Detaljplan och samfällighetBra

DP 414 (laga kraft 2007) gjordes för sex friliggande småhus i två våningar med takterrass och carport. Samfälligheten Baggensudden S:3 har parken (med rätt till väg för underhåll och dagvattenledning) och ga:8 gata och VA. Planens genomförandetid har gått ut.

Grannhuset gick för 11,2 Mkr, och 14D saknar alla handlingar. Samma hus i samma grupp såldes 13 oktober för 11,2 Mkr. 14D har legat ute för 11,5 Mkr i 80 dagar utan besiktning, energideklaration eller frågelista. Kräv minst en egen besiktning med fuktmätning (grund, våtrum, takterrass) och fråga hur husen grundlades på den utfyllda marken innan du bjuder.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Bästa jämförelsen är grannhuset Vikingavägen 14E i samma grupp: samma Götene-hus från 2010, 147 + 7 m² och 282 m² tomt, sålt för 11,2 Mkr 13 okt 2026 efter åtta dagar som ”snart till salu” (Booli, Bjurfors). Det ger ensamt ca 11,2 Mkr. De övriga är småtomtshus i Baggensudden och Neglinge sålda apr–okt 2026 (Booli; Morabergsvägen 27 och 37 och Nyponvägen 11 med lagfartsdatum): radhusen på Morabergsvägen från 1966 (13,2, 12,1 och 14,9 Mkr, de två lägre med +6 % för vårt nyare hus), villorna Ekvägen 17 och Tranbärsvägen 11 från 1960-talet på 351–419 m² tomt, kedjehuset Nyponvägen 11 och villan Vikingavägen 26A från 1958 (13,55 Mkr, −9,7 % mot utgångspriset) med −6 % för dess 970 m² tomt. Median ca 74 000 kr/m² effektiv area, samma nivå som 14E. Utan 14E ändras mitten mindre än 0,1 Mkr. Marknaden: Nacka 10–15 Mkr går i snitt 1,7 % över utgångspriset, men 14D har legat ute i 80 dagar på 11,5 Mkr medan grannhuset såldes för 11,2. Taxeringsvärdet 10,871 Mkr (2024) / 0,75 ger 14,5 Mkr, men markvärdet 6,4 Mkr för 257 m² ser inte den täta gruppen; vi väger det lätt. Husets eget köp: 7,35 Mkr nov 2011 (Booli, 134 m²).

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är 56 % över köpet 19 nov 2011 (7,35 Mkr, 15,0 år sedan, 3,0 % per år). Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga varför inga handlingar finns efter 80 dagar och om det finns en besiktning, energideklaration eller frågelista som inte är publicerad.
2. Fråga hur husen grundlades på den utfyllda sankmarken (pålning eller platta) och om bygghandlingar och slutbesked från 2010 finns.
3. Fråga om det finns intyg om att föroreningarna sanerades och att ren jord tillfördes på tomterna enligt planen.
4. Fråga vad grannhuset 14E såldes för och hur det skilde sig (Booli: 11,2 Mkr 13 okt 2026), och om det kommit bud på 14D.
5. Fråga varför boarean var 134 m² vid köpet 2011 och är 147 m² nu, och om det finns mätbevis.
6. Fråga om värmekällan (elpanna, frånluftsvärmepump) och verklig elförbrukning per år.
7. Fråga vad ”egen båtplats” i Hemnet-annonsen betyder: ägd, hyrd eller kö, var och till vilken kostnad.
8. Läs samfällighetens (Baggensudden S:3 och ga:8) senaste årsredovisning och underhållsplan för gata, VA och park.
9. Besiktiga takterrassen och båda badrummen med fuktmätning och mät radon före bud.