Täppvägen 3B
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Enplansvilla från 1976 i Norra Lännersta, renoverad 2022–23 med nytt kök, badrum, el och VA. Köpt för 6,9 Mkr 2022. Frågan är om renoveringen bär 92 400 kr/m², långt över grannarnas affärer.
För och emot
Talar för
- Renoverat 2022–23 enligt ägaren: helt ny el, alla vattenledningar och avlopp, kök, två badrum (våtrumsintyg från Byggamore AB, arbetet jan–feb 2023), fasaden målad 2023, glasparti 2024 och ny entrédörr 2025 (besiktningen)
- Besiktningen (Inspect Group, 24 okt 2026) har inget att notera för grund, stomme, fasad, rum och ventilation; huset är byggt på betongplatta i ett plan
- Uppmätt boarea 119 m² (mätbevis 21 okt 2026) plus ett fristående garage med två förråd på 38 m²
- Kommunalt vatten och avlopp och ingen rad i kommunens gatukostnadslager; friköpt tomt på 840 m²
- Grannhuset Lokevägen 25A, 130 m bort (1979, 113 + 13 m²), gick för 9,3 Mkr i juni 2026, 4 % över utgångspriset (Hemnet)
Talar emot
- Utgångspriset 10,995 Mkr är 92 400 kr/m², långt över jämförelserna (ca 65 000–83 000 kr/m² justerat) och 59 % över köpet för 6,9 Mkr i maj 2022
- Energiklass G (225 kWh/m², energideklaration 27 okt 2026): direktverkande el med luft-luftvärmepump och självdrag; elen blir ca 34 tkr/år
- Fönstren har isolerglaskassetter från byggåret enligt besiktningen, alltså 50 år gamla; byte närmar sig
- Golvbrunnen under badkaret går inte att kontrollera, och under varmvattenberedaren har sättbruk dragits ned i brunnen så att tätskiktets anslutning inte kan kontrolleras; fönster i badkarets våtzon
- Gruppschema saknas för elcentralerna, och det finns ingen dokumentation för el- och VA-arbetena 2022–23; om servisen till gatan byttes är inte känt
- Fuktfläckar på vinden vid ventilationshuven efter ett äldre läckage (torrt vid besiktningen) och oisolerad vindslucka; ingen radonmätning
Besiktningen
8 att kontrollera2 bra
- GrundKontrollera
- Betongplatta med uppreglade, isolerade golv; i våtrummen övergjutning. Inget att notera, men konstruktionen innebär risk för fuktskador om anslutande trä inte skyddats mot fukt.
- TakKontrollera
- Betongpannor på papp och råspont, omlagt före 2022 (år okänt). Lite mossa; nockregeln för hög, nockbandet bör justeras.
- HängrännorKontrollera
- Skarvläckage, rännorna ligger långt in så att kraftigt regn kan rinna förbi. Riktning och rensning rekommenderas.
- VindKontrollera
- Fuktfläckar på råspont och isolering vid ventilationshuven efter ett läckage som enligt ägaren åtgärdades 2022; torrt vid besiktningen. Den större vindsluckan är oisolerad.
- Fasad, fönster och dörrarKontrollera
- Träpanel målad 2023, glasparti 2024, entrédörr 2025. Fönstren har isolerglas från byggåret; tröskelblecket vid entrén saknar uppvikta kanter.
- Badrum (bad och tvätt)Kontrollera
- Klinker och kakel 2023 med våtrumsintyg. Golvbrunnen under badkaret nås inte, sättbruk i golvbrunnen under varmvattenberedaren, fönster i våtzonen.
- DuschrumBra
- Klinker och kakel 2023 med våtrumsintyg. Dränageröret från rörkopplingsskåpet sitter löst i genomföringen; ägaren tätar det.
- KökKontrollera
- Kök från 2023. Utslagsvask saknas vid hällen i köksön (avviker från BBR vid större renovering), droppskydd saknas och diskblandarens pip kan vridas utanför diskhon.
- El och VAKontrollera
- Nytt 2022–23 enligt ägaren, inte provat. Gruppschema och dokumentation från entreprenören saknas.
- VentilationBra
- Självdrag med fuktstyrda fläktar i våtrummen och tilluftsventiler; inget att notera.
Priset bygger på renoveringen, inte på grannarna. Jämförelserna i Norra Lännersta och Mensättra ger ca 8,3–9,2 Mkr. Utgångspriset 10,995 Mkr förutsätter att köpare betalar ca 2 Mkr för en renovering som till stor del saknar dokumentation. Be om fakturor, elintyg och VA-entreprenörens dokumentation innan du budar, och sätt din gräns efter grannhusen, inte efter utgångspriset.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Byte av fönster (isolerglas från 1976) | 200–350 tkr | 5–10 år |
| Riktning, tätning och rensning av hängrännor | 10–25 tkr | 0–1 år |
| Tröskelbleck, nockband och isolering av vindslucka | 5–15 tkr | 0–1 år |
| Utslagsvask eller ändring i köksön, droppskydd | 5–20 tkr | 0–2 år |
| Radonmätning | 1–2 tkr | första vintern |
| Radonåtgärd om mätningen visar höga värden | 20–60 tkr | vid behov |
| Nödvändigt / allt | 0,02–0,06 / 0,25–0,45 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Lokevägen 25A | 113+13 | 9 300 000 | 77 800 | jun 2026 |
| Västertäppsvägen 51 | 143 | 12 000 000 | 83 900 | jun 2026 |
| Lokevägen 32 | 113+111 | 12 300 000 | 73 000 | aug 2026 |
| Vallvägen 19 | 144+83 | 11 800 000 | 63 600 | mar 2026 |
| Hjortvägen 52 | 114+47 | 11 225 000 | 81 600 | nov 2025 |
| Skogsstjärnans väg 11 | 113+46 | 9 000 000 | 66 200 | sep 2025 |
| Brisvägen 15 | 121 | 7 860 000 | 65 000 | jun 2026 |
| Orkanvägen 10 | 144 | 8 550 000 | 59 400 | jun 2026 |
| Täppvägen 3B, utgångspris | 119+38 | 10 995 000 | – | till salu |
Jämförelserna är villor på 106–185 m² effektiv area inom ca 1,1 km, sålda sep 2025–aug 2026 (Hemnet; ytor från Hemnet, där Booli har andra för Hjortvägen 52 och Skogsstjärnans väg 11). Skicket är okänt för alla; vårt hus har fått +5 % för renoveringen 2022–23 där jämförelsen är från 1959–1983 och mindre för de yngre. Större hus har justerats upp för att små hus får högre kr/m². Garaget med förråd (38 m² biarea) räknas inte som boyta utan ligger som justering. Med bara de fyra närmaste och dyraste (Lokevägen 25A och 32, Västertäppsvägen 51, Hjortvägen 52) blir mitten ca 10,0 Mkr och intervallet 9,6–10,3 Mkr, fortfarande under utgångspriset. Tunvägen 55 (1979, 135 m², 6,9 Mkr dec 2025, 8 % under utgångspriset) är utelämnad eftersom priset ligger långt under övriga och skicket är okänt; med den sjunker mitten till ca 8,5 Mkr. Bryggan: köpt 6,9 Mkr i maj 2022 (Notar, Mantal), plus en renovering som vi uppskattar till 1,5–2 Mkr, ger 8,4–8,9 Mkr; Nackas villapriser är ungefär på 2022 års nivå. Taxeringsvärdet 4,001 Mkr (2021, före renoveringen) / 0,75 ger 5,3 Mkr. Villor under 10 Mkr i Nacka har gått ca 2 % över utgångspriset (Hemnet 12 mån), men här ligger utgångspriset ca 1,8 Mkr över vårt övre värde.
Tidigare försäljningar
| Datum | Typ | Boarea | Pris | Kr/m² |
|---|---|---|---|---|
| 31 maj 2022 | Villa, slutpris | 114 | 6 900 000 | 60 526 |
Utgångspriset är 59 % över köpet 31 maj 2022 (6,9 Mkr, 4,4 år sedan, 11,1 % per år). Källa: Mantal (Notar, utgångspris 6,995 Mkr).
Budstrategi
Att göra före bud
- Fakturor och intyg för elarbetet 2022–23 (elinstallatörens egenkontroll), gruppschema, och dokumentation för VA-bytet; byttes servisen till gatan?
- Golvbrunnen under badkaret och anslutningen under varmvattenberedaren: kan de kontrolleras före bud?
- Vad hände med vindsläckaget vid ventilationshuven och när lades taket om?
- Varför står 4 059 kWh verksamhetsel i energideklarationen, och vad ingår i elförbrukningen?
- Byggnadsplan B 99 (1946) med ändring B 156 (1974) är inte läst: fråga mäklaren om byggrätten och om garaget och glaspartiet 2024 har bygglov där det krävs.
- Visningsdatum och när budgivningen startar; huset är fortfarande kommande.
- Radonmätning under eldningssäsongen.
- Erbjuder säljaren dolda fel-försäkring, och vill du ta över besiktningen genom en köpargenomgång med Inspect Group?
Underlag: Widerlövs annons med ägandeinformation, taxering och dokumentlista (2 nov 2026), överlåtelsebesiktning (Inspect Group, Nisse Nielsen, 24 okt 2026, uppdrag 18800), energideklaration (registrerad 27 okt 2026), mätbevis (Areamätning Mälardalen, 21 okt 2026), våtrumsintyg (Byggamore AB, kvalitetsdokument 64665201, arbete jan–feb 2023), Booli-sidan (2 nov 2026, snart till salu i 27 dagar), Hemnets annons (kommande, 2 nov 2026), Hemnets sålda-lista för villor 95–150 m² i Nacka och sålda-sidor (2 nov 2026), Booli slutpriser för Lännersta (2 nov 2026), Mantal (förra försäljningen 31 maj 2022), Nacka kommuns detaljplanelager (byggnadsplan B 99, akt 0182K-6946; ändring B 156, akt 0182K-8620) och gatukostnadslager. Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Norra Lännersta och i Nacka
Alla hus i Lännersta
Fältspatsvägen 28A
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 5,7–6,1 Mkr
Saltängsvägen 8
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 16,6–17,8 Mkr
Kaplansbacken 12
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 23,4–25,1 Mkr
Vikingavägen 14D
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 11,5 Mkr
- Bedömt värde
- 10,6–11,7 Mkr
Slalomvägen 14
Högt utgångspris- Utgångspris
- 16,9 Mkr
- Bedömt värde
- 13,9–15,1 Mkr
Vårgärdsvägen 27
Högt utgångspris- Utgångspris
- 15,0 Mkr
- Bedömt värde
- 11,2–13,0 Mkr