Knut Stangenbergs väg 122

För och emot

Besiktningen

1 risk5 att kontrollera1 bra

VåtrumKontrollera

Båda badrummen bedöms som äldre våtrum i riskanalysen (övre plan 2005, källaren 2002). I båda sticker brunnsmanschetten ut under klämringen, och avloppsstos saknas eller är bristfällig i källaren och i gästtoaletten. Inbyggnadstoaletten saknar skvallerrör.

KällareKontrollera

Källarplanet är inrett som boyta med allrum, badrum och bastu; golvet renoverades 2015 med platonmatta och ventilation. Besiktningen noterar den vanliga fuktrisken i källare men ingen skada och rekommenderar ingen fortsatt utredning.

Tak och vindRisk

Plåttak från 1969 utan underlagstak; risk för kondens mot plåten och fukt i bjälklaget. Vindens fukttillskott var normalt (1,0 g/m³). Taket målades och fick nya skruvar och packningar 2012.

Fasad och grundmurKontrollera

Sprickor i siporexfasaden och i grundmuren, torrsprickor i träpanelen och eftersatt snickeriunderhåll. Små otätheter vid fönstrens plåtbleck. Jord och gräs ligger mot grundmuren; dräneringens ålder är okänd.

VentilationKontrollera

Självdrag utan tilluftsventiler. Fukttillskottet inomhus var 3,8 g/m³ mot gränsvärdet 3; besiktningen rekommenderar översyn och vid behov tilluftsventiler.

El och VAKontrollera

Elcentralen har både porslinssäkringar och automatsäkringar med jordfelsbrytare; jordade och ojordade uttag blandas i samma rum. Vatten- och avloppsrör i köket sitter inte fast. Avloppet relinat 2020 och 2025. Besiktningen rekommenderar översyn av el och VA.

KökBra

Köket renoverat 2012 enligt besiktningen. Avrinningsskydd saknas under kyl och frys och i vaskskåpet.

Ta reda på värmebeslutet och räkna in våtrummen före bud. Utskogens samfällighet röstar på en extrastämma vecka 46, efter visningen den 1 november, om värmen. Väljs egna värmepumpar behöver varje hus investera ca 146 000–265 000 kr (bergvärme, luft-vatten eller frånluft enligt samfällighetens kalkyl i september 2026), och avgiften sänks med ca 2 500 kr/mån. Väljs den gemensamma lösningen ligger avgiften i stort sett kvar. Båda badrummen är över 20 år gamla och har felaktigt avslutade brunnsmanschetter, så räkna med att göra om dem inom några år (ca 0,4–0,7 Mkr för båda). De friköpta grannhusen som gått för 7,0–7,2 Mkr i år beskrevs som välskötta, med garage eller större tomt.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Gatan och Rudsjövägen är en radhusserie från 1968–69 i Utskogens samfällighet, alla hus med 100 m² boarea, i två plan (100 + 18 m²) eller tre plan (100 + 50 m², som vårt). Varianterna går för ungefär samma pris, så jämförelsen görs på boarean (biarean väger 0), som för Knut Stangenbergs väg 37. Upplåtelseformen styr priset: tomträttshusen gick för 4,95–6,0 Mkr maj 2025–okt 2026, så bara friköpta hus används (upplåtelseformen kontrollerad på Booli och Hemnet). Fyra friköpta hus har sålts i år för 7,0–7,2 Mkr, tre av dem 3–9 % över utgångspriset: Rudsjövägen 87 (samma mäklare, utgångspris 6,995 som vårt) 7,2 Mkr 7 okt, Knut Stangenbergs väg 11 7,05 Mkr 22 okt och Rudsjövägen 148 7,0 Mkr 15 sep. De två friköpta affärerna från 2025 (Knut Stangenbergs väg 54 och 13, 6,4–6,5 Mkr, bara som lagfart på Booli) drar ner medianen; utan dem blir mitten ca 6,95 Mkr i stället för 6,85, och omdömet är Rimligt i båda fallen. Vårt hus är justerat ned 1–3 % mot 2026-affärerna för de gamla våtrummen och mindre tomt; skicket i Knut Stangenbergs väg 11 och Rudsjövägen 30 är inte känt. Säljaren köpte för 5,6 Mkr i november 2019 (utgångspris 4,995) och har sedan dess bara gjort ytskikt och relining. Taxeringsvärdet 4,384 Mkr / 0,75 ger 5,8 Mkr, men taxeringen från 2024 ligger efter seriens priser. Budgivningen i serien har i år ofta gått över utgångspriset; ett pris över 7,1 Mkr betalar för mer än de jämförbara husen fått.

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är 25 % över köpet 21 nov 2019 (5,6 Mkr, 6,9 år sedan, 3,3 % per år). Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Samfällighetens värmebeslut (extrastämma vecka 46): vilket alternativ, vad det kostar varje hus och när. Be om årsredovisning, underhållsplan och informationsblad 3–4 (utskogen.se).
2. Vem som ansvarar för taket och fasaden i längan, och om det finns planer på takomläggning; taket är från 1969.
3. Badrummen: vem som renoverade 2002 och 2005, finns kvalitetsdokument eller intyg om tätskikt? Låt en våtrumsbesiktning bedöma brunnarna.
4. Elcentralen: en elektriker bör se över porslinssäkringarna och de ojordade uttagen.
5. Besiktningen gäller säljaren (Enspecta Säljarförsäkring +); fråga om köparen kan ta över den och om dolda fel-försäkringen följer med, och gör en köpargenomgång med besiktningsmannen.
6. Radonmätning under eldningssäsongen; stommen och fasaden har lättbetong och ingen mätning finns.
7. Garageplatsen i längan: vilken plats och om laddbox går att installera.