Kils Gårdsväg 25B
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Parhus från 2016 på 119 + 10 m² i BRF Kilsviken, sålt för 6,2 Mkr för 16 månader sedan. Två likadana hus i föreningen gick för 6,1 och 6,3 Mkr i år, så värdet är lätt att stämma av; inget pris är satt än.
Mäklaren har inte satt något utgångspris än. Vår bedömning bygger på jämförbara försäljningar, inte på priset, så den gäller redan nu. När priset kommer kan du läsa av det här:
- Lågtunder 6,0 MkrRäkna med budgivning över priset
- Rimligt6,0–6,4 MkrI linje med jämförelserna
- Högtöver 6,4 MkrJämförelserna stöder inte priset
Vi uppdaterar analysen när utgångspriset är satt. Mäklarens annons.
För och emot
Talar för
- Samma hustyp har sålts tre gånger i föreningen de senaste 18 månaderna för 6,1–6,3 Mkr, huset självt en av dem, så nivån går att stämma av mot likadana hus
- Byggt 2016: 5 rum, tre sovrum och walk in closet, två badrum, Marbodalkök med Siemens-maskiner, braskamin och balkong från sovrummet
- Egen upplåten mark med flera uteplatser, bergknalle mot skogen, isolerat förråd på ca 10 m² och kallförråd; två p-platser med elbilsladdare
- Föreningen äger marken, är äkta och har en underhållsplan från 2021 som sträcker sig till 2071; fasaderna målades 2025
- Föreningen amorterade 2 Mkr 2026; skulden är nu 11 812 kr/m² och husets andel netto efter kassan 1,46 Mkr enligt mäklaren
- Samfälligheten (föreningen äger 50 %) har badbrygga, bastuflotte och lekplats vid Kilsviken, och båtplats kan hyras
Talar emot
- Avgiften 6 888 kr/mån (efter 13 % sänkning när vattnet började mätas per hus) plus vatten, el och försäkring ger ca 9 000 kr/mån i boendekostnad före lån
- Föreningen är befriad från fastighetsavgift de första 15 åren; när den börjar tas ut omkring 2031 behöver avgiften troligen höjas
- Två lån på 16,4 Mkr vardera villkorsändrades apr och jun 2026 (förut 2,60–2,75 %); nya räntor och bindningstider är inte kända. Varje procentenhet på husets andel är ca 1 270 kr/mån
- Föreningen gick med −2,98 Mkr 2024/25, nästan bara avskrivningar (3,86 Mkr); sparandet var 221 kr/m², yttre fonden 0,85 Mkr
- Ingen besiktning och ingen frågelista; våtrum, värmepump och eldstad är okontrollerade och bostadsrättshavarens ansvar enligt stadgarna
- Kort innehav: säljaren köpte för 6,2 Mkr i juni 2025, så ett bud under det är osannolikt att accepteras
Besiktningen
3 att kontrollera4 bra
- BesiktningKontrollera
- Ingen överlåtelsebesiktning eller frågelista är publicerad. Enligt stadgarna (§12) svarar bostadsrättshavaren för det inre: väggar, golv, tak, inredning i kök och badrum, eldstäder med rökgångar, luftvärmepumpen, glas och bågar i fönster samt den upplåtna marken. Våtrum, värmepump och eldstad är okontrollerade.
- ByggnadBra
- Parhus i två plan från 2016, ett av 15 parhus och en enplansvilla (31 bostäder, 3 995 m²) i BRF Kilsviken i Nacka. Annonsen nämner inga renoveringar sedan försäljningen 2025 och har samma beskrivning som då. Föreningen målade fasaderna 2025 och OVK-besiktningen 2022 var utan anmärkning enligt annonsen.
- Värme och energiBra
- Energideklarationen i dokumentlistan gäller grannhuset Kils Gårdsväg 6A–B (Kil 1:74, samma byggår och hustyp): frånluftsvärmepump, 45 kWh/m² och år, energiklass C, Atemp 247 m² för två bostäder. Annonsen anger el för 16 000 kr/år. Husets egen deklaration är inte publicerad.
- Föreningens ekonomiKontrollera
- Tre lån på 16,4 Mkr vardera hos Stadshypotek och Handelsbanken (2,55–2,75 %, 30 jun 2025) med villkorsändring apr 2026, jun 2026 och jun 2027; efter amorteringen 2026 är skulden 47,2 Mkr. Likvida medel 3,84 Mkr och yttre fond 0,85 Mkr (30 jun 2025), soliditet 69 %, räntekänslighet 16,7 %. Husets andel av årsavgifterna är 3,229 %.
- UnderhållBra
- Underhållsplan från 2021 till 2071. Fasadmålningen påbörjades maj 2025 (0,5 Mkr bokfört som pågående projekt). Stadgarna kräver avsättning på minst 0,1 % av taxeringsvärdet per år till yttre fond, 148 855 kr.
- Plan och markBra
- Föreningen äger Kil 1:67–1:74, 1:76–1:82 och 1:84. Detaljplan DP 410 (del av Kil 1:1 söder om Värmdövägen, antagen 5 mar 2007) med kommunalt huvudmannaskap för gator och kommunalt VA; planen tar hänsyn till Kils gårds kulturmiljö. Ingen rad i Nackas gatukostnadslager.
- RadonKontrollera
- Ingen radonmätning; grannhusets energideklaration anger ”Inte utförd”. Mät första vintern.
Fråga vad lånen fick för ränta 2026. Två av föreningens tre lån, 32,8 Mkr, villkorsändrades i april och juni 2026 efter att ha löpt med 2,60–2,75 %. Fråga styrelsen vilka räntor och bindningstider de fick, om avgiften ändras 2027 och hur föreningen planerar för fastighetsavgiften från omkring 2031. Årsredovisningen för 2025/26 är inte publicerad.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Egen besiktning av våtrum och värmepump | 8–15 tkr | före bud |
| Radonmätning | 1–3 tkr | första vintern |
| Byte av frånluftsvärmepump och vitvaror (bostadsrättshavarens) | 50–120 tkr | 5–10 år |
| Nödvändigt / allt | ca 0,01 / 0,14 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Kils gårdsväg 31B | 119+10 | 6 300 000 | 50 800 | okt 2026 |
| Kils gårdsväg 31A | 119+10 | 6 100 000 | 49 200 | apr 2026 |
| Kils gårdsväg 25B (huset självt) | 119+10 | 6 200 000 | 50 000 | jun 2025 |
| Norrkärrsvägen 34 | 111 | 6 350 000 | 57 200 | jun 2026 |
| Åbroddsvägen 36C | 134 | 6 495 000 | 48 500 | mar 2026 |
| Kils Gårdsväg 25B, utgångspris | 119 + 10 | ej satt | – | till salu |
Jämförelserna är de tre affärerna med samma hustyp (119 + 10 m², avgift 6 887–6 888 kr/mån) i BRF Kilsviken de senaste 18 månaderna, alla med adj 0 (Hemnets slutpriser), och två bostadsrättsparhus i Boo som stöd: Norrkärrsvägen 34 (2015, 111 m², 6,35 Mkr jun 2026) och Åbroddsvägen 36C (2022–23, 134 m², 6,495 Mkr mar 2026), justerade för storlek och föreningens lån. Huset självt såldes för 6,20 Mkr 12 jun 2025 (+7 % mot 5,795) av samma mäklare med samma annonstext, 31A för 6,10 Mkr 16 apr 2026 (+2 %) och 31B för 6,30 Mkr 5 okt 2026 utan utgångspris; alla ca 49 000–51 000 kr/m² effektiv area. Äldre affärer i samma hustyp: 6A 6,10 Mkr mar 2025 och 27A 5,555 Mkr jan 2025 (+11 %), då med avgift 7 917 kr/mån. De större parhusen på gatan (160 m², avgift 7 260 kr/mån: 11B 6,2 Mkr okt 2026, 9B 6,2 Mkr jun 2026, 15B 6,15 Mkr jun 2025) gick för ca 39 000 kr/m² och ligger inte i formeln; med dem hade medianen fallit till ca 46 000 kr/m² trots att likadana hus säljs för 6,1–6,3 Mkr. Bara de tre husen i föreningen ger samma mitt, 6,2 Mkr, så stödjämförelserna ändrar inte värdet. Taxeringskontroll: föreningens taxeringsvärde 148,9 Mkr × husets ytandel 3,2 % / 0,75 ger ca 6,35 Mkr skuldfritt, minus husets lånandel ca 1,5 Mkr, alltså ca 4,8 Mkr; taxeringen bygger på äldre priser och väger lätt. Nya bostadsrättsparhus i Boo gick för 42 000–57 000 kr/m² 2026 (Skogsljuset, Åbroddsvägen Övre, Norrkärrsvägen), så nivån här ligger i övre halvan. Huset ligger på Booli som snart till salu sedan 22 okt 2026 utan pris.
Tidigare försäljningar
| Datum | Typ | Boarea | Pris | Kr/m² |
|---|---|---|---|---|
| 12 jun 2025 | Parhus, slutpris | 119 | 6 200 000 | 52 101 |
Senaste köpet var 12 jun 2025 för 6,2 Mkr. Vi jämför när utgångspriset är satt. Källa: Booli.
Budstrategi
Att göra före bud
- Fråga vilka räntor och bindningstider lånen på 16,4 Mkr fick vid villkorsändringen i april och juni 2026.
- Be om årsredovisningen för 2025/26 och underhållsplanen; fråga om avgiften ändras 2027 och hur fastighetsavgiften från omkring 2031 ska mötas.
- Be om husets egen energideklaration; den i dokumentlistan gäller Kils Gårdsväg 6A–B.
- Fråga hur gammal frånluftsvärmepumpen är, om den servats och vad elen kostat de senaste tolv månaderna (annonsen anger 16 000 kr/år).
- Be om säljarens frågelista eller ställ frågorna själv: vattenskador, våtrummens utförande och ändringar sedan köpet i juni 2025.
- Fråga vilken mark som är upplåten med bostadsrätten (nyttjandekarta) och om förråden och laddboxen ingår.
- Fråga vad en båtplats kostar och om det finns kö, och vad samfälligheten tar ut per år.
Underlag: Booli-bostad 4477525 (snart till salu, publicerad 22 okt 2026, läst 31 okt 2026); Widerlövs annons och ägandeinformation (31 okt 2026) och förra annonsen för huset (såld 2025); BRF Kilsviken i Nackas årsredovisning 2024/25 (räkenskapsår 1 jul 2024–30 jun 2025) och stadgar (registrerade 7 dec 2020); energideklaration 1156570 för Kils Gårdsväg 6A–B (giltig till 14 jan 2031); Nacka kommuns detaljplanelager (DP 410, akt 0182K-2007/59) och gatukostnadslager (31 okt 2026); Hemnets slutpriser för Kils gårdsväg (31 okt 2026) och för Norrkärrsvägen 34 och Åbroddsvägen 36C (enligt analyserna av Norrkärrsvägen 22 och Åbroddsvägen 37A, 30 okt 2026). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Insjön och i Nacka
Alla hus i Insjön
Månbacken 3B
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 6,3–6,7 Mkr
Krönvägen 10
Högt utgångspris- Utgångspris
- 13,5 Mkr
- Bedömt värde
- 10,1–11,9 Mkr
Lillebovägen 2
Högt utgångspris- Utgångspris
- 13,0 Mkr
- Bedömt värde
- 10,3–11,1 Mkr
Fyrspannsvägen 14
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 5,3–5,7 Mkr
Älta Idrottsväg 6B
Lågt utgångspris- Utgångspris
- 5,0 Mkr
- Bedömt värde
- 5,9–6,3 Mkr
Evalundsvägen 140
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 6,2 Mkr
- Bedömt värde
- 5,9–6,3 Mkr