Krönvägen 10

För och emot

Besiktningen

BesiktningBra

Överlåtelsebesiktning av Husbesiktningar i Svealand (Sustera) 16 okt 2026, beställd av säljaren, okulär utan fuktmätning med ingrepp. Köpargenomgång krävs för att ta över protokollet. Det nämner en tidigare överlåtelsebesiktning från 2023 som inte är publicerad.

GrundKontrollera

Betongkrypgrund, inspekterad från ventiler och en lucka på ca 10 m². Formvirke finns kvar i de delar som inte går att nå, marken är underminerad under den gjutna mittbalken, och det finns blåbetong. Krypgrunden är en riskkonstruktion; trägolvet i klädkammaren ligger direkt på bjälklaget.

SouterrängplanKontrollera

Renoverat 2014 efter fuktskador i påbyggda väggar och golv; Nivell-golv med mekanisk undertrycksventilation i allrum och sovrum, bara passiv i sovrum 3. Träväggar dikt an grundmur och betonggolv i pannrum och trappförråd är riskkonstruktioner. Fritt vatten vid varmvattenberedaren och kondens från bergvärmerören i bastun.

VåtrumRisk

Duschrum, wc och tvätt i souterrängen: tätskikt från 2003, hål i tätskiktet vid röret i duschplatsen, släppt tätskikt vid brunnen, klämringar saknas i båda golvbrunnarna och dörrkarmen är fuktpåverkad. Duschrummet på entréplanet renoverades 2026 med kvalitetsdokument utan avvikelse.

Tak och vindBra

Yttertaket bytt 2011 med takduk och betongpannor. Nockband saknas, en sprucken panna och ventilationsröret saknar rör-i-rör. Mindre fuktfläck på råsponten vid det gamla ventilationsröret för oljepannan.

Fasad och fönsterKontrollera

Putsad fasad med sprickor i grundmuren och putssläpp under ett fönster mot sjön. Motgjuten betongtrappa mot huset med rostande armering. Fönstren har eftersatt underhåll och fönsterbleck med låg lutning; tröskelbleck saknas.

Värme och elKontrollera

Bergvärme med radiatorer från 2003, servad i år enligt säljaren; energideklarationen bedömer att pumpen har begränsad livslängd. Elen omdragen 2008–2012 av fackman (säljarens uppgift). Självdrag, ventilationskanaler av eternit.

Plan, ytor och uthusKontrollera

DP 163 (Lillebo, 1998) med ändring DP 361 (2005), enligt annonsen och kommunens WFS. I planen får uthus och garage vara högst 40 m² sammanlagt, enligt tidigare genomgång av planen, Lillebovägen 2; här finns dubbelgarage och gäststuga. Boarean 170 m² är säljarens uppgift, fastighetsutdraget säger 144 + 43 m² och energideklarationen 191 m² Atemp.

Huset gick inte att sälja för 13,75 Mkr 2022. Krönvägen 10 låg ute hos Real Estate Stockholm för 13,75 Mkr och togs bort i november 2022 utan affär. Nu begärs 13,495 Mkr. Villorna runt Insjön har sedan 2025 gått för 9,65–13,0 Mkr, oftast under utgångspriset. Bara strandtomterna på Näsvägen har gått högre. Utsikten är husets styrka, men det finns inga affärer som visar att den är värd 13,5 Mkr.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Sju villor runt Insjön och i Eriksvik–Gustavsvik, sålda maj 2025–okt 2026 enligt Hemnet och Booli. Inga av dem är exakt som Krönvägen 10: äldre hus (1933–1945) med sjöutsikt eller strand, och nyare hus (2005–2015) på 190 m² inom 400 m. Strandvillan Näsvägen 18 (2005, 185 m², 16,5 Mkr sep 2025, 8 % under utgångspris) och Sjöbrinken 3 i Gustavsvik (1933, utsikt över Baggensfjärden, 13,8 Mkr okt 2026) ligger på 88 000–89 000 kr/m² effektiv area. De är justerade 8–10 % nedåt eftersom Krönvägen 10 har utsikt men inte egen strand. De andra ligger på 45 000–65 000 kr/m², och de flesta gick 1–5 % under utgångspriset; runt Insjön syns inte Nackas +1,5 %. Näsvägen 13 (24,0 och 26,5 Mkr) är en strandvilla i en annan klass och är utelämnad. Näsvägen 7 (1945, 163 + 101 m², 2 890 m² tomt, 12,5 Mkr, lagfart feb 2026) ligger ca 30 m från stranden men saknar Hemnet-annons och är också utelämnad. Med Näsvägen 7 i stället för Värmdövägen 913 blir mitten densamma och intervallet smalare (10,6–11,5 Mkr); utgångspriset är Högt i båda fallen. Räknat på fastighetsutdragets 144 + 43 m² i stället för annonsens 170 + 17 m² blir mitten ca 0,8 Mkr lägre. Husets eget försök på 13,75 Mkr (borttaget 7 nov 2022, osålt) stöder den lägre nivån. Taxeringsvärdet 8,303 Mkr / 0,75 ger ca 11,1 Mkr (grov kontroll). Villan såldes senast 2013 för 5,7 Mkr med 144 m² boarea; souterrängen renoverades 2014.

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är 137 % över köpet 18 okt 2013 (5,7 Mkr, 13,0 år sedan, 6,8 % per år). Boarean var då 144 m² mot 170 m² nu, så skillnaden är inte bara prisutveckling. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga varför försöket på 13,75 Mkr hos Real Estate Stockholm avbröts 2022 och om huset visats eller fått bud 2023, då en överlåtelsebesiktning gjordes. Be att få se det protokollet.
2. Huset annonserades för uthyrning (Samtrygg, ”tillgängligt från 1/9-26 och ca 1 år framåt”, 86 250 kr/mån). Fråga om det finns ett hyresavtal och när huset kan tillträdas.
3. Begär mätbevis eller ritningar: annonsen anger 170 + 17 m² (säljarens uppgift), fastighetsutdraget 144 + 43 m². Fråga om bygglov för att göra om souterrängen till boyta.
4. Begär bygglov och slutbesked för dubbelgaraget, gäststugan och altanen som byggdes ut ca 2020; DP 163 tillåter 40 m² uthus och garage sammanlagt.
5. Beställ köpargenomgång med fuktmätning i krypgrunden (formvirke, underminerad mittbalk) och i souterrängens träväggar mot grundmuren.
6. Fråga hur länge bergvärmepumpen från 2003 väntas hålla och be om senaste servicerapport.
7. Mät radon under eldningssäsongen; senaste mätningen gav 203 Bq/m³ 2006, och det finns blåbetong i grunden.
8. Kontrollera officialservitutet för väg (01-BOO-860.1) och vem som äger marken mellan tomten och stranden.