Lillebovägen 2

För och emot

Besiktningen

BesiktningRisk

Överlåtelsebesiktning av Warge byggkonsult 24 apr 2024, beställd av dåvarande ägaren. Huset bytte ägare sommaren 2025, och protokollet kan inte tas över; skicket efter april 2024 är inte dokumenterat. Okulär besiktning utan fuktmätning.

VåtrumKontrollera

Duschrum med bastu nere: tätskiktet sticker fram under klämringen, och hela golvet lutar mot den öppna duschens brunn. Duschrum uppe: brunnens tätskiktsanslutning går inte att se, duschväggens sockel stänger av brunnen, och skruvhål i väggen är otäta. Båda i original från byggåret, 26 år.

TakKontrollera

Betongpannor omlagda 2021, men papp, läkt och plåt är original. Otätheter mellan takkupa och pannor ökar fuktbelastningen på pappen.

VindKontrollera

Parallelltak utan vind att besiktiga; eventuella brister syns inte. Fukt i takkonstruktionen kan bara kontrolleras med ingrepp.

GrundBra

Betongplatta enligt annons och besiktning, inga anmärkningar.

Värme och installationerKontrollera

Frånluftsvärmepump med vattenburen golvvärme, radiatorer och elektrisk golvvärme. Golvvärmefördelaren i trappförrådet saknar vattentät botten (vattenlarm finns). Pumpens ålder är inte angiven.

Garage, uthus och poolKontrollera

Fristående garage med förråd, friggebod omgjord till bastu, inglasat uterum och pool från 2022 ingår inte i besiktningen. DP 163 tillåter uthus och garage på högst 40 m² sammanlagt.

Plan och ytorKontrollera

DP 163 (Lillebo, 1998): ett friliggande hus, högst 120 m² byggnadsarea i 1½ plan, en bostad plus generationsbostad på högst 40 m², minsta tomt 1 200 eller 1 500 m². Annonsen anger 172 m² boarea utan källa eller mätbevis; Booli och 2022 års annons anger 158 m².

Huset såldes för 11,95 Mkr i juni 2025. Samma hus gick för 11,95 Mkr för 16 månader sedan, på utgångspriset, och Nackas villapriser har legat still sedan dess. Grannvillorna från samma år har gått för 10,5–11,5 Mkr. Fråga vad som gjorts sedan 2025 och låt besiktiga huset; protokollet från 2024 gäller förra ägaren.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Sju villor i och kring Lillebo-planen (DP 163) vid Insjön, sex byggda 2000–2015 på 1 430–2 730 m² tomt, sålda jun 2025–sep 2026 enligt Booli, alla inom 1 km. Den bästa jämförelsen är huset självt: 11,95 Mkr i juni 2025 (Hemnet-annonsen borttagen 30 jun 2025, utgångspris 11,95 Mkr, samma mäklare), ca 72 000 kr/m² effektiv area. Grannarna från samma år gick för 56 000–65 000 kr/m² (Lillebovägen 9, 2000, 169 m²: 10,85 Mkr sep 2026; Rosendalsvägen 6, 2000, 200 m²: 11,45 Mkr okt 2025, 4 % under utgångspris), och fem av sex gick nära eller under utgångspriset, inte Nackas +1,5 %. Medianen lägger därför husets egen affär över intervallet. Räknat på annonsens 172 m² i stället för registrets 158 m² plus halva skillnaden blir mitten ca 11,1 Mkr (0,45 Mkr högre), och räknat enbart på husets egen affär 11,95 Mkr: utgångspriset är Högt i alla tre fallen. Näsvägen 18 (2005, 16,5 Mkr, 89 000 kr/m²) och Näsvägen 13 (24–26,5 Mkr) är utelämnade som troliga sjölägen vid Insjön (ej kontrollerat). Taxeringsvärdet 7,572 Mkr / 0,75 ger ca 10,1 Mkr (grov kontroll).

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är 9 % över köpet 21 jul 2025 (11,95 Mkr, 1,3 år sedan, 6,8 % per år). Säljaren köpte för bara 1,3 år sedan och har dessutom betalat lagfart (1,5 %) och snart mäklararvode, så ett bud under köpeskillingen är svårt att få accepterat. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga vad som gjorts sedan köpet sommaren 2025 och varför huset säljs igen efter ca 15 månader.
2. Be om en ny överlåtelsebesiktning eller beställ en egen med fuktmätning i båda duschrummen; protokollet från 24 apr 2024 beställdes av förra ägaren.
3. Begär mätbevis eller ritningar: annonsen anger 172 m², Booli och 2022 års annons 158 m². Ingår uterummet?
4. Begär bygglov och slutbesked för garaget, friggeboden med bastu och uterummet: DP 163 tillåter 40 m² uthus och garage sammanlagt.
5. Fråga om poolens utrustning, skick och elförbrukning, och vilken driftkostnad som gäller i dag (49 806 kr/år i 2025 års annons).
6. Fråga hur gammal frånluftsvärmepumpen är och när den senast servades.
7. Kontrollera officialservitutet för väg (01-BOO-498.1) och vad Insjöns villaägareförening kostar.
8. Mät radon under eldningssäsongen; ingen mätning finns.