Solbrinken 13

För och emot

Besiktningen

MarkKontrollera

Huset står på berg enligt besiktningsteknikerns bedömning. Berget på baksidan lutar mot huset, vilket ökar fuktbelastningen på grunden.

Grund, plattaBra

Betongplatta på mark med isolering under (okänd tjocklek). Inget att notera (Inspect Group, 20 sep 2026).

Grund, plintarKontrollera

Plintgrund med träbjälklag under en mindre del av kök och vardagsrum. Marken är lokalt fuktig, luktbildande jordbakterier finns och en fuktfläck i blindbotten var torr vid besiktningen. Plintgrund är en riskkonstruktion; lukt kan tränga upp i huset.

Källarväggar och dräneringKontrollera

Grundmurar av lecasten, invändigt inklädda, så fukt i muren och utvändig fuktisolering går inte att bedöma. Dränering troligen från byggåret, inte omdränerad. Täcklisten över utvändig isolering är skadad vid entrén.

Stomme och bjälklagKontrollera

Träregelstomme. Mindre nedböjning i balken mellan vardagsrum och kök, håll under uppsikt. Sprickor i skivskarvar i väggar och tak.

Fasad, fönster, dörrarKontrollera

Träpanel från 2007, målad 2017. Trall och altanernas bärlinor ansluter mot panelen (fuktrisk). Tröskelbleck saknas på entrédörr och altandörr, fönsterblecken är för grunda. Takfönster är känsliga för läckage och kondens.

TakKontrollera

Betongpannor på papp och råspont från 2007. Vindskivan på framsidan är rötskadad och har vridit sig, nockband saknas, en takpanna saknas och nockpannorna överlappar inte korrekt vid valmen: risk för läckage. Mossa på norrsidan. Parallelltak, ingen inspekterbar vind.

Våtrum, källareKontrollera

Bad med badkar och dusch från ca 2017. Kvalitetsdokument saknas, golvbrunnarna sitter för nära vägg och manschetterna syns under klämringen, dränagehål vid WC mynnar under klinkernivå.

Våtrum, övre planKontrollera

Klinker och kakel från ca 2017. Tätskiktets anslutning mot brunnen går inte att kontrollera, tätskikt saknas mot tröskeln och kvalitetsdokument saknas.

Tvätt, pannrum, kök, WCKontrollera

Tvättstugan och pannrummet saknar golvbrunn, pannrummet också tät golvbeläggning. Droppskydd saknas under diskbänk och kyl/frys, dränageöppning saknas för den inbyggda WC-cisternen.

ElKontrollera

Installationen mest från byggåret. Bristfälligt skyddad el till transformatorer i pannrummet; besiktningen rekommenderar elektriker.

VAKontrollera

Enskilt avlopp: tank 6 m³ för WC och trekammarbrunn med infiltration för BDT från 2012 (mäklaren). Borrad brunn gemensam med andra fastigheter, 3 hushåll enligt mäklaren och 5 andra fastigheter enligt besiktningen. Vattenprov inlämnat, svar inte publicerat.

Räkna med ca 0,65 Mkr för VA och gata. Solbrinken ligger i detaljplan DP 665 (Solbrinken–Grundet, 2021). Kommunen har räknat fram gatukostnaden till 236 435 kr med index, och VA-anläggningsavgiften för en tomt på 1 720 m² blir ca 0,35–0,42 Mkr enligt taxan 2026, plus egen ledning till förbindelsepunkten. Inget av det är fakturerat; utbyggnaden ska vara klar ungefär 2030. Grannarna som jämförs har samma kostnad framför sig, så den ligger redan i priset, men pengarna måste finnas. Fråga också efter vattenprovet från den gemensamma brunnen.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta villor inom ca 800 m i Solbrinken, Gustavsvik och Eriksvik, 79–110 m² boarea på 1 250–2 310 m² tomt, sålda aug 2025–sep 2026 (Booli, affärsdatum från objektsidorna). Tre är nyare hus (Lillsvängen 10 och 9, Baggensviksvägen 2), fem är äldre hus från 1942–55 som justerats upp. Justerat median ca 75 700 kr/m² effektiv area, plus 0,1 Mkr för garage, gäststuga och uterum. Huset såldes för 8,15 Mkr i maj 2017 (sista bud) och 7,83 Mkr i aug 2021 med samma ytor; utgångspriset ligger alltså i nivå med båda köpen, och de få renoveringarna sedan 2021 (värmepump, trall, målning) motiverar ingen uppgång. Solbrinken 9 på samma gata (1980, 75 m²) har en lagfart på 3,75 Mkr i okt 2025 utan annons och är inte med. Ingen justering för VA och gatukostnad: alla jämförelser ligger i samma utbyggnadsområde och har kostnaden framför sig (Lillsvängen med lägre belopp). Energideklarationens Atemp på 144 m² är större än taxeringens 85 + 40 m²; stämmer den större ytan blir värdet högre, inte lägre. Känslighet: utan Lillsvängen 9 (störst justering) eller Lillsvängen 10 (högst kr/m²) blir mitten ca 8,0 Mkr, utan Lillsvängen 7 (lägst) ca 8,1 Mkr; omdömet är Rimligt i alla fallen. Nacka 2026: villor under 10 Mkr har i median gått 2 % över utgångspriset, men i Gustavsvik har flera gått under. Räknar man in VA och gata kostar huset i praktiken ca 8,6 Mkr vid utgångspriset.

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är 2 % över köpet 16 aug 2021 (7,83 Mkr, 5,2 år sedan, 0,4 % per år). Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga Nacka kommun (exploateringsenheten, 08-718 80 00) när gatukostnad och VA-avgift för Backeböl 1:575 faktureras, och om något redan är betalt.
2. Begär svaret på vattenprovet, avtalet för den gemensamma brunnen (antal fastigheter: 3 enligt mäklaren, 6 enligt besiktningen) och avloppstillståndet från 2012.
3. Fråga varför energideklarationens Atemp är 144 m² när taxeringen ger 85 + 40 m², och om det finns ett mätbevis.
4. Begär bygglov och slutbesked för ombyggnaden 2017; energideklarationen från 2017 anger huset som fritidsbostad (typkod 221), taxeringen 2024 som permanentbostad.
5. Låt en besiktningsman titta i plintgrunden igen, gärna med fuktmätning, och fråga vad fuktfläcken i blindbotten kom från.
6. Fråga efter kvalitetsdokument eller vem som byggde badrummen 2017.
7. Mät radon under eldningssäsongen.