Vitsippsvägen 6
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Tregångsvilla från 1953 på Solsidan, om- och tillbyggd för ca 5 Mkr 2006–07, med del i brygga vid Vårgärdssjön. Priset är sänkt till 17,5 Mkr och ligger mitt i jämförelserna; taket och entréplanets golv avgör resten.
För och emot
Talar för
- Om- och tillbyggd 2006–07 för ca 5 Mkr enligt mäklaren: lyft trapphus, förstorad vind med takkupa, tre nya badrum, bastu, tvättstuga, ny el och vattenburen golvvärme på två plan
- Andel i brygga med båtplats (ny 2017, delas med grannen) och utsikt mot Vårgärdssjön; vattnet ligger ca 90–160 m från huset (OSM)
- Nytt vatten in och nytt avlopp ut till gatan 2024, dränering och dagvatten bak, fram och på sidan 2020
- Bergvärme (IVT 2003, renoverad 2019); specifik energianvändning 56 kWh/m² och 16 444 kWh för värme och varmvatten (energideklaration 2 sep 2026)
- Tomt 1 431 m² på en återvändsgata nära Svärdsö naturreservat; garage i huset och gjuten platta till en carport
- Kök med Carrara-skivor och nya maskiner 2017; besiktningen har inget att notera på fasad, fönster, dörrar, balkong eller rummen på mellanplanet
Talar emot
- Yttertaket med betongpannor är från 1992 (taket ovan kupan 2006–07) och kunde inte beträdas; räkna med nytt tak inom 5–10 år
- Entréplanet har ojämna, sviktande och lutande trägolv, missfärgningar och klinker som släppt; orsaken är inte utredd
- Krypgrund/torpargrund under en del av entréplanet saknar lucka och är inte besiktigad
- Radon 140 Bq/m³ enligt en mätning från 2011, före dagens gräns på 200 men gammal, och färgad lättbetong på sidovinden; ny mätning behövs
- Våtrummen har äldre tätskikt (2007, mellanplanets badrum 1990-tal); rostangripna gjutjärnsbrunnar i bastu, pannrum och garage
- Saltsjöbanan går sedan våren 2025 bara till Saltsjö-Järla med ersättningsbuss mot Slussen, tidigast återställd Q4 2027
Besiktningen
- TakKontrollera
- Betongpannor från 1992 enligt mäklaren, tak ovan kupan 2006–07, tvättat 2020 och 2026. Besiktningen bedömer taket som äldre med minskat skydd mot vatten och kunde inte beträda det; takspecialist rekommenderas (Anticimex 1 sep 2026).
- SidovindarKontrollera
- Normal lukt. Mindre missfärgningar på råsponten från tiden före mekanisk ventilation, och färgad lättbetong noteras (möjlig blåbetong, radonkälla).
- Grund och markKontrollera
- Betongplatta och torpargrund. Marken lutar mot huset, fuktskyddet ligger oskyddat ovan mark och växter står mot grundmuren. Utvändigt fuktskydd från 1990-talet, kompletterat 2020.
- KrypgrundRisk
- Krypgrunden/torpargrunden under främre entréplanet har ingen lucka och är inte besiktigad. Besiktningen rekommenderar kompletterande besiktning.
- Golv entréplanRisk
- Ojämna, sviktande och lutande trägolv, missfärgningar i golv och klinker med bom och spruckna fogar. Fördjupad undersökning rekommenderas för att bedöma orsak och omfattning.
- VåtrumKontrollera
- Fem våtutrymmen, alla med äldre tätskikt. Mellanplanets badrum från 1990-talet har dusch nära fönster och golvbrunn under badkaret som inte gick att besiktiga. Övre duschen har golvbrunn nära vägg. Fuktindikering utan förhöjda värden där den gjordes.
- Bastu, tvätt, pannrum, garageKontrollera
- Synligt tätskikt och klämring saknas i golvbrunnarna i bastu/relax; gjutjärnsbrunnarna där, i pannrummet och i garaget är rostangripna.
- Kök och rörslitsKontrollera
- Fuktskydd saknas i diskbänksskåpet (vattenlarm finns). Rörslitsen i arbetsrummet saknar vattentät botten; vattenlarm rekommenderas.
- AltanKontrollera
- Rötskador där altanen har markkontakt.
- ElBra
- El bytt 2006, uppdaterad 2021; stickprov på jordade uttag utan anmärkning.
Utred entréplanets golv och taket före bud. Besiktningen rekommenderar en fördjupad undersökning av de sviktande, lutande trägolven och missfärgningarna på entréplanet, och en kompletterande besiktning av torpargrunden, som saknar lucka. Taket från 1992 har inte beträtts. Jämförelserna ger 16,7–18,4 Mkr, och utgångspriset 17,5 Mkr ligger i mitten; det är skicket under golven och på taket som avgör om du ska gå över intervallets mitt.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Fördjupad undersökning och åtgärd av golven på entréplan | 50–200 tkr | 0–1 år |
| Lucka och kompletterande besiktning av torpargrunden | 10–30 tkr | före bud / 0–1 år |
| Takgenomgång av takspecialist | 5–10 tkr | före bud |
| Ny altan där den har markkontakt | 30–80 tkr | 0–2 år |
| Marklutning, fuktskydd och växter vid grunden | 20–60 tkr | 0–2 år |
| Radonmätning under eldningssäsongen | 2–5 tkr | första vintern |
| Nytt yttertak (betongpannor, papp, läkt, plåt) | 300–600 tkr | 5–10 år |
| Bastu/dusch och tvättstuga i souterrängen, nya brunnar | 150–300 tkr | 2–5 år |
| Badrum på mellanplanet (1990-tal) | 200–350 tkr | 2–5 år |
| Nödvändigt / allt | 0,1–0,4 / 0,8–1,6 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Vårgärdsvägen 75 | 175+111 | 16 700 000 | 72 500 | feb 2026 |
| Vårgärdsvägen 73 | 138+29 | 13 250 000 | 86 900 | nov 2025 |
| Åsbacken 1 | 269+21 | 19 000 000 | 68 000 | apr 2026 |
| Solrosstigen 6 | 165+87 | 16 450 000 | 78 900 | sep 2026 |
| Vårgärdsvägen 12 | 214+84 | 15 400 000 | 60 200 | apr 2026 |
| Skyttevägen 9A | 213+68 | 15 200 000 | 61 500 | aug 2025 |
| Svartviksringen 3A | 174+42 | 15 000 000 | 76 900 | sep 2026 |
| Vitsippsvägen 6, utgångspris | 210 + 83 | 17 500 000 | – | till salu |
Sju villor på Solsidan och i Saltsjöbaden, 0,2–1,1 km bort, sålda aug 2025–sep 2026 (Booli och Hemnets sålda-sidor; där ytorna skiljer har Hemnets använts). Justerat median ca 72 500 kr/m² effektiv area (210 + 0,5 × 55 = 237,5 m²; garaget på ca 28 m² är draget ur biarean och lagt som justering), plus brygga och garage 0,35 Mkr. Räknat på hela biarean och utan garagejusteringen blir mitten ca 18,4 Mkr. Tar man bort den jämförelse som drar mest blir mitten 17,3 (utan Vårgärdsvägen 73) eller 17,9 Mkr (utan Vårgärdsvägen 12); omdömet ändras inte. Närmast ligger Vårgärdsvägen 75 (1960, 16,7 Mkr feb 2026 efter ett första utropspris på 17,95) och Åsbacken 1 (1955, 19,0 Mkr apr 2026 på utgångspris). Huset köptes 2011 för 10,5 Mkr (201 m², efter ombyggnaden 2006–07). Utgångspriset har sänkts från 19,0 till 17,5 Mkr; marknaden sa nej till 19,0. Taxeringsvärdet 11,8 Mkr / 0,75 ger 15,7 Mkr. Nacka 15–25 Mkr har gått på utgångspris i median det senaste året.
Tidigare försäljningar
| Datum | Typ | Boarea | Pris | Kr/m² |
|---|---|---|---|---|
| 17 jun 2011 | Villa, lagfart | 201 | 10 500 000 | 52 239 |
Utgångspriset är 67 % över köpet 17 jun 2011 (10,5 Mkr, 15,4 år sedan, 3,4 % per år). Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.
Budstrategi
Att göra före bud
- Be om resultatet av en fördjupad undersökning av golven på entréplan, eller gör den själv före bud: varför sviktar och lutar trägolven, och vad är missfärgningarna?
- Fråga om torpargrunden kan öppnas för en kompletterande besiktning, och låt en takspecialist titta på taket från 1992.
- Be om avtal eller servitut för bryggan och båtplatsen (vem äger marken och bryggan, delningen med grannen) och om strandskyddsdispens för bryggan från 2017.
- Fråga om bygglovet för carporten (2018) fortfarande gäller; plattan och murarna är gjutna men carporten inte byggd. Stadsplan S 123 (1940) tillåter att 1/9 av tomten bebyggs, ca 159 m² byggnadsarea; kontrollera med Nacka stadsbyggnadsservice (08-718 80 00) vad som återstår och om S 153 (1948) ändrar det. DP 574 undantar Solsidan från attefallsreglerna.
- Begär bygglov och slutbesked för om- och tillbyggnaden 2006–07 (lyft trapphus, förstorad vind med takkupa).
- Fråga efter frågelista; ”Information inför bostadsköp” är Mäklarsamfundets allmänna text.
- Mät radon under eldningssäsongen; mätningen från 2011 är gammal och sidovinden har färgad lättbetong.
- Köpargenomgång med Anticimex om du vill ta över protokollet (nivå 1, okulär).
Underlag: Wredes annons med fakta, renoveringslista, taxering, driftkostnad och planritning (läst 29 okt 2026); överlåtelsebesiktning Anticimex nivå 1, 1 sep 2026 (protokoll 69909848); mätprotokoll Anticimex 1 sep 2026; energideklaration Anticimex 2 sep 2026 (dekl.-id 1733092); stadsplan S 123 (1940), S 153 (1948), DP 574 (2015) och DP 671 (2022) via Nacka kommuns WFS och planbeskrivningarna; Booli (annons, säljhistorik, slutpriser, okt 2026); Hemnet (annonsen, sålda-sidor för Åsbacken 1 och Solrosstigen 6, slutpriser på Vårgärdsvägen); OpenStreetMap (avstånd till vattnet). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Saltsjöbaden och i Nacka
Alla hus i Saltsjöbaden
Oskar Bergmans väg 17
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 9,5 Mkr
- Bedömt värde
- 8,9–10,3 Mkr
Ringparksvägen 24
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 14,0 Mkr
- Bedömt värde
- 13,0–14,0 Mkr
Solbrinken 13
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 8,0 Mkr
- Bedömt värde
- 7,5–8,6 Mkr
Lillebovägen 2
Högt utgångspris- Utgångspris
- 13,0 Mkr
- Bedömt värde
- 10,3–11,1 Mkr
Lövbergavägen 6J
Högt utgångspris- Utgångspris
- 10,0 Mkr
- Bedömt värde
- 8,4–9,0 Mkr
Bromsvägen 14
Högt utgångspris- Utgångspris
- 15,0 Mkr
- Bedömt värde
- 13,0–13,9 Mkr