Talluddsvägen 5B

För och emot

Besiktningen

1 risk6 att kontrollera2 bra

BesiktningKontrollera

Ingen överlåtelsebesiktning eller frågelista. Bostadsrättshavaren svarar för det inre underhållet; vad stadgarna lägger på medlemmen (våtrum, värmepump) är inte publicerat.

VåtrumRisk

Två helkaklade badrum med golvvärme, enligt annonsen ”fräscht”. Om tätskikten är från bygget 2006 är de 20 år gamla, där byte brukar planeras. Inget intyg eller renoveringsår anges.

Värme och ventilationKontrollera

Frånluftsvärmepump och mekanisk frånluft, 3-glasfönster. Annonsen anger 12 385 kWh el per år för fyra personer (24 770 kr). Ingen energideklaration publicerad; fråga om värmepumpens ålder och om den är bostadens eller föreningens.

Bostadens indelningKontrollera

Annonsen säger att bostaden i dag är avdelad till två bostäder, en uppe och en nere, med väggar vid trappan. Detaljplanen DP 381 tillåter högst fyra bostadslägenheter i huset, och föreningen har fyra. Fråga om delen är uthyrd, om styrelsen godkänt väggarna och om de tas bort före tillträdet.

Föreningens ekonomiBra

Brf Björknäs i Nacka (2006), fyra bostäder, 435 m². Lån 4,6 Mkr hos SEB (2,6 Mkr till sep 2027 på 3,33 %, 2,0 Mkr till nov 2028 på 3,60 %), soliditet 68 %, resultat −87 tkr 2025 efter 135 tkr i avskrivningar. Räntekänslighet 15 %. Mäklarens nettoskuld 1 558 494 kr är högre än andelen av lånen (ca 1,40 Mkr) enligt årsredovisningen; fråga hur den räknats.

AvgiftKontrollera

Annonsen anger 7 251 kr/mån med parkering och sophämtning, plus 429 kr för tv och internet. Årsredovisningens årsavgifter 2025 (306 336 kr) gånger andelen 30,455 % ger ca 7 775 kr/mån. Fråga om avgiften sänkts 2026 eller om andelen för årsavgift är en annan.

UnderhållKontrollera

Fond för yttre underhåll 393 751 kr. Stadgarna avsätter 0,3 % av taxeringsvärdet per år (ca 36 tkr). Underhållsplanen sträcker sig några år framåt; för 2026 planeras målning av förrådet och nytt staket. Fasad och tak från 2006 delas av fyra bostäder.

Plan och markBra

DP 381 (laga kraft 2006) gjordes för just den här fastigheten, Björknäs 1:168 på 1 695 m²: flerbostadshus i två våningar plus suterräng, högst fyra lägenheter, 215 m² byggnadsarea och uthus 30 m². Föreningen äger marken.

RadonKontrollera

Ingen radonmätning nämns. Nacka saknar radonkarta; fråga om föreningen mätt.

Betala inte för ett nyare hus. Brf-radhusen i Björknäs som gått för 51 000–54 500 kr/m² det senaste året är byggda 2014–2021. Det här huset är från 2006, med badrum och värmepump som snart kan behöva bytas, och det har legat ute i sju veckor utan att säljas. Utgångspriset är rimligt, men fråga efter badrummens ålder innan du bjuder över det.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Jämförelserna är åtta bostadsrättsradhus och -parhus i Björknäs och Eknäs sålda aug 2025–sep 2026 (Hemnets sålda-sidor med byggår, avgift och utgångspris). Närmast i ålder är Höjdvägen 17A (2004, 160 m², 8,65 Mkr feb 2026, +8 %), justerad +1 % eftersom den är större och har lägre avgift per m². De övriga är byggda 2014–2021 och justerade −3 till −6 % för att vårt hus är 8–15 år äldre; Hjortängsvägen 24C och Österdalsvägen 18A saknar byggår på Hemnet. Läget nära vattnet och den stora trädgården har vi vägt mot att bostaden ligger i ett flerbostadshus med två lägenheter till, och lagt dem på noll. Justerat median ca 49 700 kr/m². Med Höjdvägen 17A ensam blir mitten ca 7,6 Mkr, med Björknäs skolväg 10A och 10C (44 500–46 700 kr/m² rått) ca 6,1–6,4. Bostadens egen affär: 6,35 Mkr 16 feb 2022 (47 900 kr/m², +6 %, avgift 5 347 kr/mån), 5,3 Mkr 8 jul 2019. Brf-radhusen i Björknäs har gått −9 till +3 % mot utgångspriset, Höjdvägen 17A +8 %. Bostaden kom ut på Booli 10 sep 2026 och på Hemnet 14 okt för samma pris; ingen visning är utannonserad.

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är 7 % över köpet 16 feb 2022 (6,35 Mkr, 4,7 år sedan, 1,5 % per år). Då registrerat som bostadsrätt, så skillnaden är inte bara prisutveckling. Källa: Hemnet.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga mäklaren om det funnits bud sedan Booli-starten 10 sep 2026 och om bostaden visats tidigare.
2. Fråga när badrummen senast renoverades och be om intyg för tätskikten; gör annars en egen besiktning av våtrummen före bud.
3. Fråga om frånluftsvärmepumpen är original från 2006, om den är bostadens eller föreningens och vem som betalar ett byte.
4. Fråga om nedre delen är uthyrd i dag, om styrelsen godkänt väggarna vid trappan och om de tas bort före tillträdet.
5. Fråga hur nettoskulden 1 558 494 kr räknats (andelen 30,455 % av 4,6 Mkr är ca 1,40 Mkr) och om avgiften ändrats 2026 (årsredovisningen ger ca 7 775 kr/mån).
6. Be om underhållsplanen och stadgarna: vad ska göras med fasad och tak de närmaste tio åren, och vad svarar medlemmen för?
7. Fråga om spabadet på baksidan ingår, står på föreningens mark och är godkänt av styrelsen.
8. Fråga om radon mätts i huset.