Åbroddsvägen 37A

För och emot

Besiktningen

3 risker2 att kontrollera2 bra

BesiktningKontrollera

Ingen överlåtelsebesiktning eller frågelista är publicerad. Årsredovisningen 2025 säger att en tvåårsbesiktning gjorts för alla bostäder och att slutbesked finns; protokollet för 37A finns inte i underlaget.

Byggnad och byggherreRisk

Föreningen bildades 2021 och har 14 parhusbostäder och 7 attefallshus på Åbroddsvägen 35–37 (Velamsund 14:74 m.fl.), byggda 2022–23. Entreprenören Vivioo gick i konkurs; vägarbetet som skulle ingått i entreprenaden bokfördes 2025 som föreningens egen markanläggning (1,5 Mkr), och föreningen har likviderat tre bolag efter Vivioo. Fel som visar sig under garantitiden får föreningen troligen bära själv.

Värme och energiBra

Energideklaration 1661257 (11 nov 2025) gäller 37A och 37B tillsammans, Atemp 275 m²: 63 kWh/m² primärenergi, specifik energianvändning 35 kWh/m², klass B, frånluftsvärmepump, inga åtgärdsförslag. Uppmätt 9 365 kWh för båda halvorna 2024.

Föreningens ekonomiRisk

Fyra lån hos Länsförsäkringar, 28,1 Mkr, med villkorsändring 28 feb, 31 mar och 30 sep 2026 (räntor 2,89–3,09 % vid årsskiftet). Skuld 12 867 kr/m², räntekänslighet 19,4 %, resultat −1,9 Mkr 2025 efter avskrivningar, likvida medel 510 tkr. Husets andel (andelstal 6,138 %) är ca 1,72 Mkr; varje procentenhet på lånen är ca 1 400 kr/mån för huset.

UnderhållRisk

Föreningen har ingen underhållsplan. Yttre fond 130 980 kr, avsättning ca 89 tkr per år enligt ekonomiska planen. Föreningen svarar för det yttre.

Övrigt i årsredovisningenKontrollera

Eventualförpliktelse 91 875 kr till Kameo efter ett lån som löstes 2023 (förhandling pågår 2026). 6,85 Mkr ”ej inbetalda insatser” i bundet eget kapital och ett lån på 270 tkr till en bostadsrättshavare förklaras inte. Inga överlåtelser 2025.

DetaljplanBra

DP 628 (laga kraft 25 feb 2019), förnyelseplanen för Bågvägen–Åbroddsvägen: högst två bostadslägenheter per huvudbyggnad, vilket stämmer med parhuset. Ingen rad i kommunens gatukostnadslager; föreningen har betalat gatukostnaden.

Grannhuset gick för 6,495 Mkr. Åbroddsvägen 36C i samma förening, 134 m² med samma avgift 6 598 kr/mån, gick för 6,495 Mkr 12 mar 2026, och lika stora bostadsrättsparhus på gatan har sedan dess gått för 5,7–6,0 Mkr. 37A har sänkts till 7,795 Mkr efter knappt två månader. Takterrassen kan vara värd något, men inte 1,3 Mkr över grannhuset. Bjud från jämförelserna, inte från utgångspriset.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Bästa jämförelsen är grannhuset Åbroddsvägen 36C i samma förening: 134 m², byggt 2023, samma avgift 6 598 kr/mån, 6,495 Mkr 12 mar 2026 (±0 % mot utgångspriset, Hemnet), adj 0. Om 36C också har takterrass framgår inte av Hemnets sålda-sida, så takterrassen med utekök ligger som en separat justering på +0,1 Mkr (en bedömning). Brf Skogsljuset på samma gata (5D, 5J, Bågvägen 8F; 136 m², 5,7–5,995 Mkr okt 2025–sep 2026) har nästan samma skuld per m² (12 830 kr) men ca 1 100 kr/mån högre avgift; de är justerade +5–6 %. Åkervägen 19B (Brf Vassviksvägen, 2019, 137 m², 5,9 Mkr sep 2026) har något högre avgift men 3 500 kr/m² lägre skuld, −3 %. 19F (Brf Kummelnäs 15 Norra, 2025, 132 m², 6,0 Mkr okt 2026) har ca 1 600 kr/mån lägre avgift, −6 %; föreningens lån är inte kontrollerade. Justerat median ca 45 000 kr/m². 36C ligger över intervallet; med 36C ensam blir mitten ca 6,6 Mkr (6,495 + 0,1 för takterrassen), och utgångspriset ligger högt också då. Brf Garden House (28B, 117 m², 6,25 Mkr jun 2026) har mycket lägre avgift och är inte med. Kummelgläntans parhus (29–33, 135 m², 7,0–7,695 Mkr 2024–25) är troligen byggherrens första upplåtelser (ej kontrollerat) och är inte med. Taxeringskontroll: föreningens taxeringsvärde 65,7 Mkr × 6,138 % = 4,0 Mkr, /0,75 = 5,4 Mkr före lån; nybyggda brf-hus taxeras ofta lågt, så kontrollen väger lätt. Booli visar annonsen från 9 sep 2026 och en sänkning på 300 000 kr från 8,095 Mkr; Hemnets startdatum är inte kontrollerat. Nackas bostadsrättsparhus gick 2026 i regel −2 till ±0 % mot utgångspriset.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga mäklaren vilka bud som lämnats på 8,095 och 7,795 Mkr, och om huset legat ute förut.
2. Fråga om 36C och de andra parhusen i föreningen också har takterrass med utekök, eller om 37A är ensam om den.
3. Fråga vilka räntor och bindningstider de fyra lånen (28,1 Mkr) fick vid villkorsändringarna feb–sep 2026, och vad det betyder för avgiften 2027.
4. Fråga vad de 6,85 Mkr ”ej inbetalda insatser” i årsredovisningen avser, vem som har lånet på 270 tkr från föreningen, och hur förhandlingen med Kameo slutat.
5. Be om tvåårsbesiktningens protokoll för 37A och fråga vilka fel som hittades och vem som åtgärdar dem efter Vivioos konkurs.
6. Fråga när underhållsplanen tas fram och hur den yttre fonden ska byggas upp.
7. Fråga vad det obligatoriska tillägget på 894 kr/mån för värme och vatten omfattar, och husets elförbrukning det senaste året.
8. Gör en egen besiktning av våtrum, takterrassens tätskikt och värmepumpen före bud, och mät radon under eldningssäsongen.