Åbroddsvägen 5H
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Parhus från 2023 på 136 m² i Brf Skogsljuset, ute för 6,10 Mkr i 60 dagar. Samma hustyp i föreningen har gått för 5,7–6,0 Mkr i år, och fem andra bostäder i föreningen är till salu.
För och emot
Talar för
- Byggt 2023 (Stjärnhöken Bygg): frånluftsvärmepump, energiklass C enligt Hemnet; samma hustyp i föreningen har 79 kWh/m² primärenergi
- 136 m² i två plan med fyra sovrum och badrum på båda planen (badkar och takdusch), tvätt i huset
- Hörnläge enligt annonsen, med uteplats och altan; carport ingår
- Parkering, avlopp och sophantering ingår i avgiften
- Föreningen äger marken, och garantitiden löper till 7 jan 2030 enligt årsredovisningen
- Ingen lagfart eller pantbrev att betala som bostadsrätt
Talar emot
- Utgångspriset 6,10 Mkr är 44 900 kr/m²; Bågvägen 8F (samma hustyp och avgift) gick för 5 895 000 kr i september och grannen 5D för 5,7 Mkr i juni
- Avgift 7 708 kr/mån plus 660 kr/mån för vatten; avgiften höjdes 12 % från 1 aug 2026 och föreningen gick med −2,7 Mkr 2025
- Ingen underhållsplan och 45 745 kr i yttre fond för 39 bostäder
- Stort utbud: Åbroddsvägen 5B 5,995, 5E 6,25, 2J 5,595, 16C 4,65 och Bågvägen 8C 5,895 Mkr i samma förening
- Nyproduktionen Kummelnäshöjden på Bågvägen säljer 132,5 m² för 5,995–6,25 Mkr med avgift 5 926 kr/mån
- Ingen besiktning, frågelista eller energideklaration för huset publicerad; ingen egen tomt
Besiktningen
2 risker5 att kontrollera1 bra
- BesiktningKontrollera
- Ingen överlåtelsebesiktning eller frågelista. Bostadsrättshavaren svarar för det inre underhållet. Årsredovisningen 2025 nämner en vattenskada i föreningen som bedöms omfattas av garantin; vilket hus den gällde står inte.
- Byggnad och garantiKontrollera
- Föreningen har 39 bostäder på Åbroddsvägen 2, 5 och 16 och Bågvägen 6 och 8, inflyttade 2023–24. Garantitiden är jämkad till 7 jan 2030 enligt årsredovisningen. Föreningen betalade 77 626 kr för juridisk rådgivning 2025 om oklarheter kring slutbesiktningen och bristande dokumentation av byggnationen.
- Värme och energiKontrollera
- LF anger att energideklarationen gjordes 28 jan 2026 men visar ingen klass eller deklaration; Hemnet anger klass C. Grannhusen 5D/5E och Bågvägen 8C/8D har deklarationer från samma dag med 79 kWh/m² primärenergi och frånluftsvärmepump. Mäklaren räknar med 2 000 kr/mån i el.
- Föreningens ekonomiRisk
- Tre lån hos Swedbank på 19,5 Mkr vardera, 58,5 Mkr totalt, med ränteändring 2026, 2027 och 2028. Skuld 12 830 kr/m², resultat −2,7 Mkr 2025. Mäklarens indirekta nettoskuld för huset är 1 651 369 kr (andel 2,8802 %); varje procentenhet på lånen är ca 1 400 kr/mån för huset.
- UnderhållRisk
- Underhållsplan saknas eftersom husen är nya. Yttre fond 45 745 kr; stadgarna kräver minst 30 kr/m² per år, ca 137 tkr för föreningen. Föreningen ansvarar för det yttre.
- AvgiftKontrollera
- Ekonomiska planen (nov 2022) räknade med 6 257 kr/mån för lägenhet 04 (135 m², andelstal 2,8802 %) och en insats på 6,4 Mkr. Med höjningen 1 aug 2026 är avgiften 7 708 kr/mån, plus obligatoriskt vattentillägg 660 kr/mån.
- Plan och markBra
- DP 628 (laga kraft 2019). Föreningen äger marken; varje bostad har en upplåten markyta som varierar med läget. Adressen finns inte i Nackas gatukostnadslager; VA och gata var byggherrens kostnad.
- RadonKontrollera
- Styrelsen lät mäta radon i samtliga hus 2025 enligt årsredovisningen. Resultatet är inte publicerat; be om det.
Bjud från föreningens affärer. Bågvägen 8F, samma hustyp och avgift, gick för 5 895 000 kr i september, och grannen 5D för 5,7 Mkr i juni efter 6,25 i utgångspris. 5H har legat ute i 60 dagar för 6,10 Mkr medan fem andra hus i föreningen är till salu. Det finns inget i handlingarna som motiverar ett högre pris än de likadana husen.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Egen besiktning av våtrum och värmepump | 8–15 tkr | före bud |
| Byte av frånluftsvärmepump (husets egen) | 60–100 tkr | 10–15 år |
| Avgiftshöjning när föreningen bygger upp fond och lån omsätts, per år | 10–20 tkr | 2027–28 |
| Nödvändigt / allt | ca 0,01 / 0,14 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Bågvägen 8F | 136 | 5 895 000 | 43 300 | sep 2026 |
| Åbroddsvägen 5D | 136 | 5 700 000 | 41 900 | jun 2026 |
| Åbroddsvägen 5J | 136 | 5 995 000 | 44 100 | okt 2025 |
| Åbroddsvägen 16H | 115 | 5 050 000 | 43 900 | apr 2026 |
| Åbroddsvägen 16D | 115 | 5 100 000 | 44 300 | feb 2026 |
| Åbroddsvägen 36C | 134 | 6 495 000 | 48 500 | mar 2026 |
| Åbroddsvägen 19F | 132 | 6 000 000 | 45 500 | okt 2026 |
| Åbroddsvägen 5H, utgångspris | 136 | 6 100 000 | – | till salu |
Jämförelserna är desamma som i våra analyser av Åbroddsvägen 5E och Bågvägen 8C. Bästa jämförelsen är Bågvägen 8F i samma förening (136 m², avgift 7 708 kr/mån, 5 895 000 kr 14 sep 2026, ±0 %), redan med den höjda avgiften, adj 0. 5D (5,7 Mkr jun 2026, −9 % från 6,25) och 5J (5,995 Mkr okt 2025) är justerade −2 % för avgiftshöjningen, de mindre parhusen 16D och 16H (115 m²) −6 %, Åbroddsvägen 36C (Brf Åbroddsvägen Övre, lägre avgift) −5 % och 19F (Brf Kummelnäs 15 Norra, 2 700 kr/mån lägre avgift, lån okänt) −7 %. Justerat median ca 42 300 kr/m². Hörnläget är inte justerat: ekonomiska planen satte insatsen för lägenhet 04 till 6,4 Mkr mot 6,6 för flera andra 135 m²-parhus, så byggherren prissatte inte läget högre. Utgångspriset ligger strax över intervallet; med 8F ensam blir mitten ca 5,9 Mkr och omdömet Rimligt. Inga nya affärer för 136 m²-husen sedan 8F (Hemnets gatulista för Åbroddsvägen, 30 okt). 5H kom ut på Booli 28 aug och Hemnet 31 aug 2026 för 6,10 Mkr; ingen sänkning syns.
Budstrategi
Att göra före bud
- Fråga mäklaren om det funnits bud sedan starten 31 aug 2026.
- Be om energideklarationen för huset och radonmätningen från 2025.
- Fråga hur stor den upplåtna markytan vid hörnet är och om altan, uteplats och carport ingår i upplåtelsen.
- Fråga vilken ränta och bindning lånen fått vid omsättningen 2026 och om fler avgiftshöjningar planeras 2027.
- Fråga vilken bostad vattenskadan 2025 gällde och hur långt garantiärendet och frågan om slutbesiktningen har kommit.
- Fråga när underhållsplanen tas fram och hur den yttre fonden ska byggas upp (stadgarnas minst 30 kr/m² per år).
- Gör en egen besiktning av våtrummen och värmepumpen före bud; ingen besiktning eller frågelista finns.
Underlag: Booli-annons 6243745 (publicerad 28 aug 2026, läst 30 okt 2026); LF Fastighetsförmedlings annons med flikarna Om bostaden, Föreningen och Ekonomi (30 okt 2026); Hemnet-annons 21777169 (publicerad 31 aug 2026); Brf Skogsljusets årsredovisning 2025 (via LF) och ekonomiska plan (registrerad 30 nov 2022, via SkandiaMäklarna); Nacka kommuns detaljplanelager (DP 628) och gatukostnadslager (30 okt 2026); Hemnets slutpriser för Åbroddsvägen (5D, 5J, 16D, 16H, 19F, 36C) och Bågvägen (8F) och till salu-lista för Åbroddsvägen (30 okt 2026). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Kummelnäs och i Nacka
Alla hus i Kummelnäs
Landbacken 3B
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 7,5 Mkr
- Bedömt värde
- 6,9–7,5 Mkr
Åbroddsvägen 37A
Högt utgångspris- Utgångspris
- 7,8 Mkr
- Bedömt värde
- 5,9–6,3 Mkr
Bågvägen 8C
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 5,9 Mkr
- Bedömt värde
- 5,5–6,0 Mkr
Vassviksvägen 8B
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 5,85 Mkr
- Bedömt värde
- 5,5–5,9 Mkr
Åbroddsvägen 5E
Högt utgångspris- Utgångspris
- 6,25 Mkr
- Bedömt värde
- 5,5–5,9 Mkr
Hasseluddsvägen 128B
Högt utgångspris- Utgångspris
- 10,5 Mkr
- Bedömt värde
- 9,4–10,1 Mkr