Vårgärdsvägen 27

För och emot

Besiktningen

2 risker6 att kontrollera2 bra

BesiktningRisk

Ingen överlåtelsebesiktning publicerad trots ”Förbesiktigad: Ja” i fakta. Dokumentlistan har bara energideklarationen (mäklarsidan 1 nov 2026). Begär protokollet eller gör en egen besiktning före bud.

TakKontrollera

Papptak, ny täckning 1989 enligt mäklaren. Papp håller normalt 25–35 år; skick och plåtdetaljer okända.

Fasad och fönsterKontrollera

Liggande träpanel, målad 2014. Fönster mest tvåglas, enstaka 2–3-glas, vardagsrummet 3-glas 1999. Fönstrens skick okänt.

Grund och souterrängKontrollera

Suterrängkällare med garage, förråd, tvättstuga, dusch/wc och bastu (tidigare matkällare). Grundkonstruktion, dränering och fukt i källarväggarna inte redovisade.

VåtrumRisk

Övre badrummet renoverat 1978 och källarens dusch/wc 1991. Tätskikt på 35–48 år ska räknas som förbrukade, även utan synliga fel.

KökKontrollera

Ombyggt 1974; spis 2017, diskmaskin 2023, kyl och frys 2024.

Värme och energiBra

Bergvärmepump bytt 2024, 12 kW, vattenburet system. Uppmätt förbrukning 2025: 7 343 kWh för uppvärmning och 816 kWh för varmvatten. Systemtemperaturen kan inte sänkas utan sämre värme (energideklaration 6 okt 2026).

Ventilation och radonKontrollera

Självdrag. Radon inte mätt enligt energideklarationen. Stommen är delvis lättbetong, som i hus från 1930-talet kan vara blåbetong.

Avlopp, vatten och elKontrollera

Kommunalt VA. Inget om stambyte, avloppsrörens ålder eller elcentral i handlingarna.

DetaljplanBra

Stadsplan S 123 (1940) med tillägg DP 574 (2015) och DP 671 (2022): högst 1/9 av tomten bebyggd (ca 124 m² byggnadsarea på 1 112 m²), högst två lägenheter, attefallsåtgärder kräver bygglov. Fastigheten Solsidan 38:10 har ingen k- eller q-bestämmelse.

Få fram en besiktning före bud. Mäklaren skriver ”Förbesiktigad: Ja”, men bara energideklarationen ligger ute. Utan protokoll vet du inget om källare, våtrum, avlopp och el i ett hus från 1935 där kök och badrum är 48–52 år gamla. Jämförelserna ger 11,2–13,0 Mkr; utgångspriset 15,0 Mkr ligger 2 Mkr över övre värdet. Gå inte över ca 12,1 Mkr innan du sett protokollet.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Sju villor runt Vårgärdssjön och på Solsidan, 0,2–0,8 km bort, sålda okt 2025–okt 2026 (Booli och Hemnets sålda-sidor; där ytorna skiljer har Hemnets använts). Villor med havsutsikt eller strand (Erstaviks Kvarnväg 4, 21,0 Mkr; Strandvägen 9, 17,5 Mkr) är inte med. Justerat median ca 75 700 kr/m² effektiv area på 150 + 0,5 × 38 = 169 m², där garaget (ca 37 m², ouppvärmt enligt energideklarationens Atemp 188 m²) är draget ur biarean och lagt som justering 0,15 Mkr. Jämförelsernas skick är oftast okänt; moderniseringen (kök, badrum, källarens våtrum, tak) är dragen med −0,85 Mkr, en bedömning. Utan det avdraget blir mitten ca 12,95 Mkr, och med hela biarean och utan garagejustering ca 13,35 Mkr; utgångspriset ligger över intervallet i alla varianter. Närmast ligger Solrosstigen 6 (funkis 1934, sjöutsikt, 16,45 Mkr sep 2026, men med spa och gästhus) och Skyttevägen 10 (1934, 161 m², 13,35 Mkr okt 2026). Taxeringsvärdet 9,72 Mkr / 0,75 ger ca 13,0 Mkr och Booli värderar till 13,6 Mkr, utan att se skicket. Utgångspriset 15,0 Mkr är ca 89 000 kr/m² effektiv area, mer än alla jämförelser utom den minsta. En premie för att huset är ritat av Sven Markelius kan finnas, men ingen försäljning i området visar hur stor; formeln räknar inte med den. Nacka 10–25 Mkr har gått på eller strax över utgångspris i median det senaste året. Huset har legat ute sedan 9 okt 2026 (Booli och Hemnet), visning 8 nov.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fakta säger ”Förbesiktigad: Ja”, men inget protokoll ligger ute. Be mäklaren om besiktningsprotokollet, frågelistan och ett mätbevis före visningen 8 nov.
2. Finns inget protokoll: gör en egen besiktning med fuktmätning i källaren (souterrängväggar, bastu som varit matkällare), våtrummen och vinden innan du lägger bud.
3. Fråga när avloppet, vattenledningarna, elcentralen och dräneringen senast byttes; renoveringslistan säger inget om dem.
4. Mät radon under eldningssäsongen. Fråga om stommens lättbetong är blåbetong, som avger gammastrålning och radon.
5. Be om en planritning med mått: hur mycket av de 75 m² biarea är garage (Atemp 188 m² mot 225 m² i taxeringen)?
6. Kontrollera med Nacka stadsbyggnadsservice (08-718 80 00) hur stor byggnadsarean är mot planens 1/9 av tomten (ca 124 m²), och att balkongen från 2016 och carporten under terrassen har bygglov. Attefallsåtgärder kräver bygglov i hela Solsidan (DP 574).
7. Fråga om huset har kvar originaldetaljer från Markelius tid och om det finns ritningar; det påverkar vad du vill och kan ändra, även utan k-bestämmelse.