Djupadalsvägen 2A

För och emot

Besiktningen

4 att kontrollera6 bra

GrundBra

Betongplatta med 300 mm isolering under och ingjuten golvvärme enligt konstruktionsritningen. Inga anmärkningar (Inspect Group, Nisse Nielsen, 22 okt 2026).

KällarväggarKontrollera

Lecagrundmurar invändigt inklädda med regel, stenull och gips, vilket normalt är en riskkonstruktion. Besiktningsmannen bedömer risken som högst begränsad tack vare dubbla Isodrän-skivor utvändigt och oisolerad nederkant; inga skadetecken. Bristerna i fuktisolering och dränering går inte att se bakom inklädnaden.

Tak och vindBra

Betongpannor på papp och råspont från 2013, besiktigat från taksteg och nock eftersom solcellerna täcker delar. Vinden med mineralull och plastfolie utan anmärkning.

Fasad och altanKontrollera

Träpanel. Altanens trall och bärlina sitter direkt mot panelen och bör ha distans, annars risk för fuktskador i panelen.

Fönster och dörrarBra

Isolerglas med utvändiga aluminiumprofiler. Tröskelbleck saknas på källardörren; säljaren åtgärdar.

VåtrumBra

Badrum med bad och dusch i souterrängen och duschrum på entréplanet, klinker och kakel från 2013 med kvalitetsdokument daterade 2013-09-25. Lokala fall till brunnarna. En vattenskada 2015 (borrat i avloppsrör vid fiberdragning) åtgärdades av fackman via försäkringsbolaget.

Pannrum och VVSKontrollera

Golvbrunnen i pannrummet sitter närmare väggen än 200 mm, tätskikt saknas på den gjutna klacken och installationsskåpen saknar dränage eller tät botten. Varmvattenberedaren i hallen står utan golvbrunn. Säljaren uppger att delar åtgärdas; avloppet går via LPS-pump.

ElBra

Elinstallation från 2013 med dokumentation, KNX-styrning, solceller med växelriktare och batteri. Inga brister noterade.

Värme och ventilationBra

NIBE bergvärme med 200 m borrhål och 750 liters ackumulatortank, vattenmantlad kamin, FTX. Energideklarationen 25 okt 2026: 42 kWh/m², Atemp 230 m² (mer än boarean 171 + 6 m², troligen med det uppvärmda garaget och attefallshuset).

Attefallshus, garage, bastu och poolKontrollera

Ingår inte i besiktningen. Attefallshuset (25 m²) och garaget (35 m²) har golvvärme från samma system; poolen värms med bergvärmen. Detaljplanen DP 497 tillåter 60 m² uthus och garage, största byggnaden 35 m²; attefallshus kräver anmälan och startbesked.

Begär handlingarna för extrabyggnaderna. Huvudbyggnaden är besiktigad och i gott skick, men ca 0,7 Mkr av vårt värde sitter i attefallshuset, poolen, bastun och garaget, som ingen har besiktigat. Be om anmälan, startbesked och slutbesked för attefallshuset och bastun, låt en besiktningsman titta på dem och poolens teknik, och bjud inte för uthyrningsintäkterna: de följer med bara om nästa ägare själv hyr ut.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta villor byggda 2010–2020, 168–221 m², inom 1,7 km i Kummelnäs, Rensättra och Vikingshill, sålda maj 2025–sep 2026 (affärsdatum, byggår och mäklarens ytor från Hemnets sålda-sidor). Kummelnäsvägen 5C ligger i samma detaljplan (DP 497) men gick för klart lägst kr/m², skick okänt; utan den blir intervallet 12,3–13,2 Mkr. För Björnbergsvägen 18A anger Booli 166 m² och mäklaren 210; vi räknar på mäklarens yta, som ger lägre kr/m². Justerat median ca 68 100 kr/m² ger 11,8 Mkr för huset ensamt. Attefallshuset (+0,35), pool och bastu (+0,2), garaget (+0,15) och energisystemet (+0,15) lyfter mitten till ca 12,6 Mkr; utan extrabyggnaderna och poolen vore intervallet ca 11,4–12,3. Uthyrningsintäkterna är inte med i värdet. Taxeringsvärdet 9,69 Mkr / 0,75 ger ca 12,9 Mkr. Villor 10–15 Mkr i Nacka gick i median 1,7 % över utgångspriset 2026, och de nyare villorna i Kummelnäs mellan 7 % under och 6 % över. Utgångspriset 12,75 Mkr ligger mitt i intervallet; ett slutpris över ca 13,1 Mkr betalar mer för extrabyggnaderna än jämförelserna stöder.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Be om anmälan, startbesked och slutbesked för attefallshuset och bastun, och bygglov för garaget. Ryms garage och bastu i planens 60 m² för uthus och garage?
2. Fråga om mätbevis: energideklarationen anger Atemp 230 m² mot boarean 171 + 6 m² enligt taxeringen. Vilka byggnader ingår i Atemp?
3. Fråga om bristerna i pannrummet, installationsskåpen och vid källardörren är åtgärdade före tillträdet, och be om underlag.
4. Låt en besiktningsman se på attefallshuset, garaget, bastun och poolen (pooltak, cirkulation, läckage) före bud.
5. Fråga om radonslangen under plattan och mät radon under eldningssäsongen.
6. Fråga om Airbnb-bokningar efter tillträdet, och om solcellsavtal, batteriets garanti och elavtal följer med.
7. Fråga vägföreningen (2 100 kr/år) om beslutade väg- eller dagvattenprojekt, och bekräfta att VA-anslutningsavgiften är betald.